Спрос на квартиры повышенной комфортности восстановился. Покупателей интересует различное жилье в этом сегменте – от однокомнатных квартир до многокомнатных апартаментов.
Безусловно, квартирография каждого жилого комплекса уникальна. Для того чтобы определить оптимальное соотношение квартир в доме, компании-застройщики зачастую обращаются к консультантам рынка, которые не только предлагают свой вариант квартирографии, но и корректируют планировки жилья и прочие детали проекта, чтобы сделать жизнь в доме и в каждой квартире максимально комфортной и удобной. Для профессиональных продавцов недвижимости давно уже не новость, что покупатели обращают гораздо меньше внимания на архитектуру дома, а более всего их интересуют непосредственно сами квартиры, их площадь и особенности планировки и, само собой, стоимость. По данным консалтингового центра ««Петербургская Недвижимость»»на начало апреля 2011 года, средняя стоимость квадратного метра в границах сегмента, включающего бизнес-класс и комфорт-класс, составляет порядка 98 тыс. руб. При этом минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет порядка 4,35 млн руб., двухкомнатной – 5,73 млн руб., трехкомнатной – 8,8 млн руб. Минимальные цены на квартиры в этом сегменте зарегистрированы в Приморском районе – традиционном лидере среди районов по числу предложений на рынке строящегося жилья.
Прежде чем говорить об особенностях квартир в сегменте комфортного жилья, стоит отметить, что большинство участников рынка условно делит этот сегмент на две части – непосредственно комфорт-класс и бизнес-класс. Требования к ним несколько различаются, как и состав и планировки квартир в таких домах.
Кризис все перевернул
Для начала вернемся на некоторое время назад, в неприятные кризисные годы. В это время большинство потенциальных покупателей, не имея уверенности в собственном будущем и, что самое главное, в собственных доходах, либо вовсе воздерживались от приобретения жилья, либо покупали небольшие ликвидные, чаще всего – однокомнатные квартиры в эконом-классе. Еще одна причина такого смещения спроса – падение реальных доходов населения. Кроме того, многие из тех, кто имел возможность для покупки, скажем честно, не без основания выжидали снижения цен на жилую недвижимость. Таким образом, за это время сформировалась потребность в однокомнатных квартирах, которые покупатели разбирали в первую очередь. В погоне за спросом многие застройщики в этом классе ринулись менять квартирографию своих домов в пользу однокомнатных квартир и еще более экономичного варианта – студий. Стали появляться проекты, где чуть ли не все квартиры в доме – это однокомнатное жилье и квартиры-студии. Тем не менее такой серьезный перекос, как показывает практика, идет не на пользу экономике проекта, и сейчас таких объектов на рынке стало меньше, и соотношение квартир в предложении более или менее выровнялось. Однако по-прежнему в эконом-классе на рынок выходит более всего однокомнатных квартир и студий.
Если говорить о более комфортном жилье, то во время кризиса на него рассчитывали немногие покупатели. Со временем ситуация выправилась, сейчас уже гораздо больше тех, кто выбирает и может себе позволить приобрести более качественное и комфортное жилье. Возрождается и ипотека, появляется все больше кредитных программ, позволяют отсрочить платеж и рассрочки, которые предлагают застройщики.
Такой разный комфорт
Тенденция преобладания однокомнатного жилья в доме не обошла стороной и нижний сегмент комфортного жилья. По словам Александра Рыкова, генерального директора экспертного агентства «Новый город», в домах класса «комфорт» (имеется в виду сегмент, который находится в классификации выше, чем эконом-класс, но ниже, чем бизнес-класс) процентное соотношение однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир – ориентировочно 50–30–20. В целом по сегменту метражи однокомнатных квартир – преимущественно 38–54 кв.м, двухкомнатных – от 60 до 80 кв.м, трехкомнатных – порядка 80-110 кв.м, а вот четырехкомнатные в этом сегменте встречаются достаточно редко. Квартир-студий, как правило, в классическом понимании в комфорт-классе не должно быть много, иногда их нет вообще.
Но вследствие размытости понятия комфорт-класса в данных объектах встречаются квартиры-студии, подчас в большем количестве, чем полноценные однокомнатные. Среди них небольшую долю занимают студии другого формата. Если в эконом-классе жилая площадь студий меньше, чем в полноценной однокомнатной квартиры, то в этом сегменте встречаются студии, метражи которых достигают 45–50 кв.м, обычно с возможностью свободной планировки, так сказать, на европейский манер.
Кстати, студии в настоящее время получили интересную интерпретацию в квартирах компании Setl City. В домах, которые возводит этот застройщик, в составе, например, двухкомнатной квартиры есть так называемые кухни-гостиные. То есть в «двушке» присутствует элемент студии. Такая европейская планировка появилась в активе компании под влиянием высокого спроса: многие жильцы впоследствии стремятся к объединению кухни и гостиной, а тут им такая возможность предоставляется самим застройщиком.
«Комфорт-класс, как и многие другие сегменты, не имеет четко определенных характеристик, и любое нестандартное решение дома эконом-класса, как, например, местоположение, видовые характеристики, улучшенная отделка входных зон и фасада, наличие подземного паркинга, импортные бесшумные лифты, просторные планировки, – расценивается как повод для позиционирования объекта на уровне комфорт-класса, – говорит Александр Рыков. – Даже если при строительстве объекта выдержана только часть из вышеуказанных характеристик, его часто относят к этому сегменту. Для своего удобства мы условно разделили комфорт-класс на две части – “комфорт-эконом” и “комфорт-бизнес”. “Комфорт-эконом” обладает всеми классическими характеристиками эконом-сегмента, но при этом некоторые из них имеют улучшенные параметры. “Комфорт-бизнес” – объекты улучшенного комфорт-сегмента, по ряду характеристик приближающегося к бизнес-классу».
Эксперт рассказывает, что покупатели объектов комфорт-сегмента – это в основном классический средний класс, то есть горожане с доходом, достаточным, чтобы удовлетворить свои потребности при приобретении недвижимости. Однако в случае «комфорт-эконома» затрагивается немного другая аудитория, в том числе с более низким доходом. Наибольшим спросом в объектах «комфорт-эконом» пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, обычно раскупающиеся в самом начале реализации объекта. В подсегменте «комфорт-бизнес» ситуация немного другая, здесь покупателей в первую очередь интересуют двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, и ключевое значение имеет не метраж, а, например, видовые характеристики или планировочные решения.
Просторнее и дороже
Если говорить о классическом бизнес-классе, то здесь с соотношением однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир иная ситуация: оно выглядит как 20-30-50. Метражи квартир в таких объектах тоже другие, значительно больше, чем в комфорт-классе. Однокомнатные квартиры имеют площадь 45-60 кв.м, двухкомнатные – 70-90 кв.м, трехкомнатные – обычно от 90 кв.м и четырехкомнатные – от 120 кв.м. Квартиры-студии встречаются очень редко, но если присутствуют, то обычно по метражу соизмеримы с полноценными однокомнатными квартирами комфорт-класса. Покупатели квартир этого сегмента – это состоятельные люди, принимающие решения о приобретении жилья на основании соответствия недвижимости их образу жизни и статусу. Среди квартир бизнес-класса, как и в своеобразном подсегменте «комфорт-бизнес», самые ликвидные квартиры – двухкомнатные, трехкомнатные и четырехкомнатные. Особенно ценится жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам строительной компании «Лидер Групп»
Четкие стандарты, определяющие классность жилья, пока еще не сложились, поэтому само понятие «комфорт-класс» на сегодняшний день довольно размыто. Тем не менее можно выделить его основные критерии. Ключевую роль при проектировании домов класса «комфорт» играет география района, уровень его развития и степень обеспеченности транспортной, торговой и социальной инфраструктурой.
Проект самого дома предполагает улучшенную отделку мест общего пользования, наличие помещения для консьержей и всего необходимого для комфортного проживания. Квартиры в таких домах имеют продуманные планировочные решения, а использование более дорогого инженерного оборудования выгодно отличает такое жилье от более скромного эконом-класса. Паркинги, гостевые стоянки, места отдыха, современные и безопасные детские площадки и спортивные сооружения также являются неотъемлемой частью каждого проекта такого уровня.
Понятие «комфорт-класс» может сегментироваться в зависимости от множества факторов, вследствие чего квартирография в каждом конкретном случае также варьируется. В привычном представлении о квартирографии комфорт-класса около 20% составляют трехкомнатные квартиры, около 40% – двухкомнатные, а остальное приходится на однокомнатные. По площади квартиры распределяются следующим образом: однокомнатные – примерно 40-45 кв.м, двухкомнатные – 60-65 кв.м и трехкомнатные – от 80 до 90 кв.м.
Квартирография каждого нового дома индивидуальна. Например, наши проекты в Выборгском, Приморском, Красносельском, Московском или Кировском районах имеют весьма ощутимые различия в вышеперечисленных параметрах. Новый проект, который мы сейчас реализуем на намывных территориях Финского залива, изначально также задуман как дом комфорт-класса. Однако преимущества проживания на данной территории приближают его к уровню бизнес-класса.
Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»
В сегменте «комфорт» наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Распределение спроса на сегодняшний момент выглядит следующим образом: однокомнатные квартиры – 40%, двухкомнатные – 40%, трехкомнатные и более – 20%. Квартиры этого класса отличаются от жилья сегмента «эконом» более удобными и просторными планировками, учитывающими вкусы и пожелания клиентов. Дома класса «комфорт» располагаются в более привлекательных районах, отличаются от эконом-класса индивидуальными архитектурными проектами, обязательным наличием паркинга, системой видеонаблюдения, наличием службы консьержей и т.д. При выборе жилья класса «комфорт», также как в сегменте «эконом», цена имеет важное значение, однако здесь приоритетом является улучшенное качество жизни.
Квартирография объектов складывается, исходя из критериев спроса покупателей. В частности, «ЛенСпецСМУ» многие годы строит жилые комплексы с разнообразными вариантами планировок, учитывая многообразие предпочтений покупателей. Оптимальная, на наш взгляд, площадь однокомнатных квартир комфорт-класса - около 40 кв.м, двухкомнатных – 62 кв.м, трехкомнатных – 90 кв.м.

Александра Андреева
Городское обозрение недвижимости, N5 (3 мая 2011 г.)

Комфорт-класс в анфас и профиль