Грядущий дефицит пока откладывается

Дефицит «упакованных» участков под жилое строительство на территории города пока не сказался на объемах строительства и не создал ажиотажного спроса на квартиры. Но все еще впереди. В дальнейшем такая ситуация может привести к нехватке новостроек в обжитых районах города.
Во время кризиса многие девелоперы пытались избавляться от земельных участков, приобретенных до этого черного времени. Однако покупателя было найти сложно, да и дисконт был таков, что прибыль сделки была сомнительной. Между тем те строительные компании, которые имели «подушку» и редкую возможность получить кредит, поучаствовать в проектном финансировании, наоборот, стремились побыстрее освоить участки и запустить новые проекты. Само собой разговор о тех, чьи квартиры пользовались спросом, в том числе и на самом старте проекта, а таких было немного. При этом возможностей приобрести участки на аукционе также было мало, да и спрос тогда был невелик: большинство участников рынка боялись загадывать на будущее.Игра по-крупному
В 2009 году на торгах, проводимых Фондом имущества Санкт-Петербурга, было реализовано право аренды всего семи земельных участков, предназначенных под жилое строительство, причем два из них были рассчитаны на проекты комплексного освоения территорий. Если заглянуть еще на пару лет назад, то, например, в 2007 году было выставлено на торги право аренды земельных участков под жилое строительство общей площадью порядка 765 га. Но при этом земельные наделы были крупные, и участков было всего пять, и все они -- для комплексного освоения территорий. Кстати, часть из них уже освоена. Так, «Главстрой-СПб» приобрел тогда участок, где сегодня активно строится новый жилой район «Северная долина». В настоящее время сдается первая очередь, возводится вторая. Второй участок -- в Приморском районе (Юнтолово) -- компания также осваивает и планирует в скором времени выйти на стадию продаж. Идет реализация жилья в малоэтажном поселке Нормандия (группа компаний «Норманн») в Коломягах. На участках в Красносельском районе общей площадью 23,9 га ООО «ГДСК» планирует разместить жилой район, где будет построено порядка 300 тыс. м2 жилья. Жилой микрорайон здесь должен появиться к 2016 году.
В очередь
Число небольших участков, предлагаемых на торгах в последние годы, было невелико.
Этим, а также возрождением рынка недвижимости вызван настоящий ажиотаж, который наблюдался на всех прошлогодних аукционах. Причем, если в момент становления процедуры торгов большинство участков продавалось по так называемому короткому пакету, когда необходимо было самостоятельно проводить изыскательские работы, что удлиняло процесс освоения земли и откладывало выход на стройплощадку на 1,5-2 года, сейчас на торгах предлагают более качественные лоты. Это по большей части участки с готовыми документами и утвержденным проектом планировки, на которых примерно через 8-9 месяцев после торгов можно начинать строительство и открывать продажу жилья. По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, в 2010 году через процедуру торгов было реализовано 489,6 га. Было продано 11 участков, причем суммарная начальная стоимость составила 1 717 200 000 рублей, а конечная суммарная стоимость реализации -- 3 233 300 000 рублей, почти в 2 раза больше. Что говорит прежде всего о дефиците «упакованной» земли и, несомненно, об оживлении спроса как на этот ресурс среди застройщиков, так и на квартиры -- у покупателей.
Прошлогодние торги проходили очень активно. Каждый раз боровшихся за лоты участников было более десятка, и здесь были замечены практически все застройщики. Интерес вызывали даже участки с обременением в виде ЛЭП, которые в кризисное время вряд ли вызвали бы большой ажиотаж. Сегодня эти приобретения активно осваиваются застройщиками.
Девелоперы в поисках
По словам генерального директора девелоперской компании Setl City Ильи Еременко, купленный на недавних торгах участок на Дальневосточном пр. в Невском районе Петербурга сейчас находится на стадии проектирования. На участке в Приморском районе на Туристской ул., приобретенном компанией прошлой зимой, уже продаются квартиры в жилом комплексе «Марсель». Как утверждает эксперт, в настоящее время компания Setl City также готова к покупке новых участков под жилое строительство, однако сегодня в городе практически нет инженерно обеспеченной земли, и даже такой, где хотя бы были ясны дальнейшие перспективы подключения к сетям. Компания рассматривает и участки на вторичном рынке.
«Наша компания сейчас активно занимается поиском участков под жилую застройку, -- не скрывает Александр Погодин, генеральный директор компании «Пионер». -- Мы рассматриваем различные возможности: как приобретение земли на аукционах Фонда имущества Санкт-Петербурга, так и покупку на вторичном рынке земельных ресурсов. При этом нас интересуют районы в пределах административных границ города».
В настоящее время компания ведет текущие проекты, в частности, строительство многофункционального комплекса на ул. Хошимина, у станции метро «Проспект Просвещения», под названием Yellow Submarine. Это несколько необычный проект, который будет включать в себя апартаменты, сдаваемые внаем со всей «начинкой» и пакетом услуг.
В залоге у банков
Помимо торгов, пакеты документов для которых готовит Управление инвестиций, в прошлом году состоялись аукционы и по участкам, находившимся в залоге у банков и впоследствии проданным.
Например, ГДСК приобрела в декабре 2010 года земельный участок в Московском районе, на Московском шоссе, 3, на границе с парком Городов-героев, где ранее планировала возвести жилой комплекс компания «ЛЭК». По словам Екатерины Немченко, коммерческого директора ООО «ГДСК», в компании сформирован хороший банк земель, интересных под жилищную застройку. В 2010 году компания существенно пополнила свой банк. Например, в марте 2010 года был приобретен участок площадью 34 га в Калининском районе Петербурга. Здесь планируется возвести масштабный жилой комплекс класса масс-маркет.
Общее количество площадей под жилищную застройку у ГДСК на декабрь 2010 года составило более 700 га, на которых планируется построить в общей сложности около 6,5 млн м2 недвижимости. «Компания всегда интересуется новыми участками, оценивает их перспективы для жилищного строительства и готова рассматривать различные предложения, -- говорит Екатерина Немченко. -- В 2011 году ГДСК уже начала строительство трех новых объектов».
Днем с огнем
Качество предложения земли в городе не всегда соответствует желаемому. По свидетельству застройщиков, сегодня самым большим спросом пользуются готовые к строительству и инженерно подготовленные участки правильной формы площадью примерно до 1,5 га, которые не относятся к уплотнительной застройке (не находятся внутри кварталов).
Как известно, такого предложения в городе днем с огнем не сыщешь. Зато, как выясняется, есть участки с серьезными обременениями. Например, в прошлом году компания «Чевакино» (аффилирована с «Лидер групп») вернула городу участок, приобретенный на торгах в 2008 году, где должны были появиться 44 тыс. м2 жилья. Оказывается, ранее там находился золоотвал, о котором не было упомянуто в конкурсной документации.
Холдинг «ЛенСпецСМУ» вернул городу четыре участка, приобретенные ранее в Приморском районе, так как на земле была обнаружена бывшая свалка элементов питания, о которой не было известно. Впрочем, вернув городу участки в Приморском районе, холдинг в прошедшем году приобрел на торгах, проводимых Министерством обороны РФ, земельный надел в Невском районе, на Октябрьской наб., площадью 120 тыс. м2. Заявленный объем будущего жилого строительства составляет 150 тыс. м2.
На начальном этапе
Растет активность текущих строек. В настоящее время невыгодно замораживать строительство, поэтому, по словам Виталия Виноградова, директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер групп», большинство ранее приостановленных объектов сейчас вернулись в строй. Например, возобновили программу строительства в «Альфа-групп».
Спрос на жилье на первичном рынке ожил еще в прошлом году, и пока ситуация не меняется. По мнению Александра Рыкова, генерального директора экспертного агентства «Новый город», сегодня, как и в прошлом году, самым популярным у покупателей сегментом остается экономкласс. Квартиры в новых проектах в этом сегменте реализуются в хороших объемах даже на начальном этапе строительства.
Правда, грядущий дефицит квартир, который ранее предрекали различные эксперты, пока рынку не грозит. Тем не менее число объектов, которые находятся на конечной стадии строительства, действительно уменьшается. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», большинство покупок -- более 60% -- в прошлом году совершалось на конечных стадиях готовности домов. Именно поэтому сейчас на рынке доминируют свежие объекты, находящиеся на начальной и средней стадиях строительства. При этом есть надежда, что текущий дефицит земли в обжитых районах города будет покрыт за счет новых территорий на периферии. Все более будут востребованы и редки квартиры в строящихся домах, находящихся в освоенных и обжитых районах города.

Автор не указан
Деловой Петербург, Б└√44 (24 марта 2011 г.)