Спрос на квартиры в строящихся домах бизнес-класса в прошлом году существенно вырос. Комфорт-класс также показал рост спроса. Как и прежде, основной тенденцией-2010 в обоих сегментах стало серьезное расслоение рынка на популярное предложение со стабильной стоимостью и объекты с недостатками по сниженным ценам.
Как говорят сегодня многие, кризис все расставил на свои места. В самый его пик спрос на жилую недвижимость в целом сильно упал: люди не знали, каким будет их будущее, и им было не до покупки квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом какие-то сегменты рынка просели больше, какие-то – меньше. Менее всего снизился спрос на самое дешевое, при этом более всего он упал на жилье бизнес-класса, так как потенциальные покупатели были вынуждены либо снизить планку, либо вовсе отказаться от приобретения жилья в то время. Кризис миновал, и первым делом по закону рынка стал увеличиваться спрос на самое дешевое и ликвидное жилье. Следом стал расти интерес и к более дорогим предложениям на первичном рынке.
Дело не только в цене
Осенью минувшего года застройщики обратили внимание на возросший спрос. «Начиная с сентября, число звонков в нашу компанию удвоилось, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»». – Осенней волне спроса, на мой взгляд, способствовал рост интереса к объектам на начальной стадии строительства. Еще год назад большинство покупателей избегало покупки таких квартир даже у самых опытных и надежных застройщиков. Однако за прошедший год повысился уровень доверия покупателей к тем строительным компаниям, которые в предыдущие два года продемонстрировали способность строить и сдавать объекты даже в сложных кризисных условиях».
При этом, по словам эксперта, в компании заметили рост интереса к более дорогому жилью. Тем не менее спрос на жилье бизнес- и комфорт-класса стал еще более избирательным, чем ранее. Например, можно было наблюдать, что на одной и той же улице по соседству строились два жилых комплекса комфорт-класса. Стоимость квадратного метра различалась ни много ни мало на 15 тыс. рублей. При этом налицо, казалось бы, парадокс: там, где цены были ниже, продажи шли плохо. Тогда как там, где стоимость жилья была выше, реализация квартир шла «на ура». Разгадка проста: репутация второго застройщика была безупречной, качество строительства из года в год только улучшалось, и уровень доверия к строительной компании был высоким. В то же время первый застройщик этим похвастать не мог и вынужден был снижать цены на свой продукт. Рынок все более расслаивается: интересные объекты, реализуемые надежным застройщиком, могут показывать даже рост цены квадратного метра, тогда как девелоперы неудачных проектов вынуждены демпинговать в надежде на то, что покупатель будет привлечен низкой ценой. Прошедший 2010 год показал, что снижение цен сохраняется не по сегментам жилья на первичном рынке, а в отдельных объектах, где цена предложения квадратного метра не соответствует уровню качества жилья.
На самом деле, действительно, во время кризиса многие строительные компании были вынуждены снизить свои ожидания, кое-кому пришлось пересмотреть свои проекты в это время (они будут выходить на рынок в ближайшем будущем). По мнению Виталия Виноградова, директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп», еще до кризиса само понятие бизнес-класса было очень раздуто, а стоимость жилья несколько завышена. И впоследствии стало понятно, что из всех строящихся жилых комплексов этого сегмента бизнес-классом можно назвать максимум 5%. Остальные объекты – это комфорт-класс.
По данным классификации консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в целом жилье повышенной комфортности (то есть и бизнес-, и комфорт-класс) предполагает наличие ряда характеристик. Для объектов в этом сегменте важно хорошее местоположение объекта. Это должен быть престижный квартал с однородной застройкой и желательно – благополучной социальной средой. Также важна хорошая экология квартала, его удобная транспортная доступность. Раньше, несколько лет назад, для покупателя жилья повышенной комфортности была важна близость от метро, но этот фактор в последние годы стремительно теряет свое значение в данном сегменте. Также признаком жилья повышенной комфортности являются соответствующие классу видовые характеристики. В данном сегменте они могут быть широкого спектра: как вид на воду, так и просто на благоустроенный двор или небольшую зеленую зону. Несомненно, важна удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат, в трех- четырехкомнатных квартирах – наличие второго санузла. Высота потолков в таких домах – не менее 2,8 метров. Кроме того, здание должно отличаться качеством архитектурных решений, соответствующей технической оснащенностью (инженерия и коммуникации), наличием охраняемой парковки (это, чаще всего, встроенный паркинг, хотя возможен и вариант открытой парковки).
Без паркинга никуда
В сегменте жилья повышенной комфортности выделяют бизнес-класс и комфорт-класс. Первый предполагает более высокие цены и более жесткие требования к жилью. Как говорит директор по маркетингу ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая, отличительной особенностью жилых домов бизнес-класса является месторасположение в центральной части города. Это Петроградский, Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы и прилегающие к центру престижные зоны с видами на воду, парки и достопримечательности. Требования к жилью выше, чем в целом в сегменте повышенной комфортности. Это просторные квартиры с большими кухнями не менее 15 кв.м и просторными гостиными, высокими потолками – минимум 3 м. В проектах бизнес-класса также приветствуются такие элементы как панорамное остекление. В жилом комплексе должно быть большое количество парковочных мест – не менее, чем одно на каждую квартиру.
Кстати, по мнению Александра Погодина, генерального директора компании «Пионер», даже одного парковочного места недостаточно: требования покупателей в этом отношении растут. А комплексы бизнес-класса без крытой парковки вообще уже канули в лету, или заявленный застройщиком класс дома не соответствует действительности. Эксперт уверен, что наличие интересного архитектурного решения является очень важным свойством дома бизнес-класса. Например, в новом проекте многофункционального комплекса от компании «Пионер» на улице Хо Ши Мина, у станции метро «Проспект Просвещения», под названием Yellow Submarine требования к архитектуре высоки. Объект вообще необычен. Комплекс площадью 156 000 кв.м будет состоять из трех основных зон: многофункционального комплекса с апарт-отелем и оздоровительным центром с бассейном, жилого комплекса, торговых площадей и подземно-надземной автомобильной стоянки. Апартаменты будут сдаваться внаем с обслуживанием (например, здесь будет производиться уборка), а в жилой части будут расположены квартиры бизнес-класса. При проектировании и строительстве комплекса реализуется новый стандарт комфортного проживания в городе live-work-play. С английского это выражение можно перевести как «жилье-работа-отдых», что означает не только многофункциональность жилого комплекса, но и его завершенность, «укомплектованность». Сроки реализации проекта – 2010-2013 годы.
Такие разные объекты
Как пример комплекса бизнес-класса в компании «ЮИТ» приводят жилой комплекс «Ориенталь». 3 ноября 2010 года «ЮИТ» ввел в эксплуатацию этот объект, расположенный в Петроградском районе по адресу Барочная улица, 12. «Ориенталь» – первый масштабный строительный объект «ЮИТ» в сегменте бизнес–класса с так называемой ступенчатой архитектурой, таунхаусами (нестадартный для центра города продукт), квартирами с верандами (террасами) и панорамным видом на зеленые массивы Крестовского и Каменного островов. Общее количество квартир в жилом комплексе – 335, квартиры здесь от однокомнатных до десятикомнатных. Поскольку в целом в проектах бизнес-класса (в отличие, опять-таки, от комфорт-класса) не принято сдавать помещения с готовой отделкой, в «Ориентале» предлагаются квартиры с базовой финской отделкой. Помещение полностью готово под финишную отделку. Все поверхности в квартирах тщательно выровнены и подготовлены для воплощения собственного дизайнерского проекта клиента. В квартирах установлены окна с деревоалюминиевыми рамами со стеклопакетами, стальные двери и многое другое. В проекте предусмотрена подземная многоуровневая автостоянка на 432 автомобиля, таким образом, на каждую квартиру приходится 1-2 парковочных места.
К слову сказать, объекты бизнес-класса могут располагаться не только в центре города, но и в локальных зонах в районах массовой застройки: Московском (Ближняя Рогатка и пр.), Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Приморском районах. Кроме того, это могут быть престижные пригороды, например, локальные зоны в Петродворцовом и Пушкинском районах, а также территории в зеленых, но не эксклюзивных (не элитных) зонах Курортного района. Это подтверждает еще один пример – 22-этажный кирпично-монолитный жилой комплекс «Космос» от компаний Setl City и «Петербургская Недвижимость», который может похвастать уникальным местоположением – в менее чем 100 м от парка Победы в престижном Московском районе. Новый комплекс будет состоять из трех отдельно стоящих башен – в 18, 20 и 22 этажа, объединенных единым стилобатом. С верхних этажей открываются панорамные виды на город и парк Победы. В жилом комплексе предусмотрен подземный двухуровневый паркинг на 324 машиноместа, благоустроенная территория, детские игровые комплекты, зоны отдыха для взрослых, профессиональная эксплуатирующая компания. Дом будет оснащен самыми современными инженерными и коммуникационными системами, скоростными бесшумными лифтами, системой охраны и пожарной безопасности. Плановый срок сдачи – II квартал 2012 года.
Цены стабильны
По мнению Марины Шатовой, заместителя генерального директора «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», цены на объекты бизнес-класса держатся на одном уровне, потому что сохраняются качественные характеристики проектов. Например, жилой комплекс «Престиж» от этого застройщика возводится в исторической части Васильевского острова, в районе с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Строительство жилого комплекса ведется с использованием самых современных технологий. Планировки квартир в «Престиже» тщательно продуманы: вместительные кухни-столовые, широкие коридоры, светлые гостиные и удобные ванные комнаты создают все необходимые условия для комфортной жизни. На 14-м этаже комплекса расположены квартиры с террасами. С их высоты открываются панорамные виды на центр города.
По словам Екатерины Гуртовой, сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса на рынке недвижимости Санкт-Петербурга составляет 130 тыс. руб. Но есть довольно большое число проектов, заявленных как бизнес-класс, но не соответствующих этому уровню. Покупатель уже довольно неплохо ориентируется в качестве предложения, поэтому стоимость таких проектов, явно не дотягивающих до необходимого потребителю уровня, существенно ниже – колеблется около 90-100 тыс. руб. за кв.м. В целом, по данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», цены на новостройки бизнес-класса в 2010 году оставались достаточно стабильными – колебания средней цены отмечались лишь максимум на 2% то в одну, то в другую сторону.
По прогнозам аналитиков консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», касающимся сегмента комфортного жилья, в 2011 году ему будут присущи те же тенденции, что в целом рынку строящегося жилья. Основные – это удорожание качественного предложения на рынке и удешевление низколиквидного жилья, разрыв между базовой ценой предложения и ценой сделок (на конец 2010 года этот разрыв варьировался по сегментам рынка от 2 до 6%), рост активности рынка, которой способствуют изменение ценовой политики застройщиков, накопление отложенного спроса и восстановление ипотечного кредитования.

Александра Андреева.
Городское обозрение недвижимости, Б└√3 (1 марта 2011 г.)

Бизнес-класс: спрос растет