В поисках бизнеса

Если попытки классифицировать строящееся жилье с тем или иным успехом предпринимаются экспертами, то предложить критерии или какие-либо способы оценки качества объектов вторичного рынка пока не берется никто. На первичке аналитики по выбранным критериям оценивают ограниченное количество строящихся домов, сортируя их на три или четыре класса (к примеру, эконом, комфорт, бизнес, элит), и дальше отслеживают динамику цен, темпы продаж и т.п. На вторичке в одном и том же доме квартиры могут принципиально отличаться по качеству. Не секрет, что в Петербурге можно найти примеры элитных домов, в которых сохранились коммуналки -- жилье, качество которого, очевидно, надо отнести к самому низкому уровню. Невозможно применить для классификации и такой интегральный показатель, как цена. «Цены на большинство выставленных объектов завышены. Есть варианты, переоцененные на 30%», -- подтверждает Елена Левенберг, директор отделения агентства «Адвекс», и с ней согласны специалисты других компаний. Вариант, выставленный по высокой цене, может оказаться как действительно качественным жильем, так и квартирой сомнительных достоинств, излишне оптимистично оцененной владельцами. Пока объект не продан, назвать его реальную рыночную цену невозможно. А цены реальных сделок риелторы по разным причинам держат в секрете. По осторожным оценкам экспертов, к объектам бизнес-класса на вторичном рынке можно отнести не больше 5-8% квартир. Бизнес с улучшениями Из-за того что качественная разница между возводимым жильем и постройками советского периода весьма значительна, на вторичный рынок невозможно механически перенести классификацию, разработанную для новостроек. В противном случае для хрущевок и «кораблей» придется вводить новый класс, потому что самый дешевый эконом в строящемся жилье будет кардинально выше по качеству, чем упомянутые типы жилых домов. Самая непритязательная панель, строящаяся­ сейчас, -- это дома 121-й, 137-й, 600.11-й серий -- относится к лучшим образцам серийного строительства советских лет. Объектов, которые можно соотнести­ по качеству с современным жильем бизнес-класса, до начала 1990-х не было вовсе (отдельные квартиры партийной элиты не в счет). Поэтому в эту категорию сегодня можно поместить лишь недвижимость, прошедшую качественное улучшение в последние годы: реконструкцию или по крайней мере основательный ремонт по евростандарту. Причем требования к высококомфортному жилью с годами все ужесточаются: сегодня качество квартиры оценивают также по состоянию парадного, наличию в подъезде охранных систем, удобству парковки и пр. Чтобы встать на уровень жилья бизнес-класса, переделки отдельно взятой квартиры может и не хватить. Риелторы вспоминают примеры хрущевок, в отделку которых владельцы вкладывали огромные средства, однако и после этого такое жилье вряд ли можно отнести к бизнес-классу. Из старых построек на принадлежность к этому уровню могут претендовать прежде всего квартиры в сталинских домах и зданиях старого фонда. Понятно, что далеко не все предложения в сталинских домах можно отнести к бизнес-классу, к примеру, в зданиях, расположенных вблизи станций метро «Елизаровская», «Ломоносовская», «Лесная», приличных квартир совсем немного. Однако «смешанная» статистика все же лучше, чем никакая (средняя стоимость квадратного метра в сталинках сегодня почти на 20% выше, чем в панельных сериях). Квартиры бизнес-класса в домах старого фонда вообще не поддаются учету: слишком сложно делать обобщения относительно дореволюционной застройки. Постепенно на вторичном рынке появляются предложения высококомфортного жилья в домах последних лет постройки. Правда, пока их не так много, чтобы вести статистику, да и вычленить их в общей массе вторичного предложения совсем не просто. Растерянная элитность На заре перестройки сталинки (прежде всего -- расположенные в Московском районе) считались элитным жильем. Лучшего в то время город предложить не мог. Сталинские дома, безусловно, выигрывали у дореволюционных построек по качеству. Это было время расцвета спроса на постройки послевоенных лет. «Их покупали весьма состоятельные люди, которые, не скупясь, вкладывались в ремонт. После стольких лет эта отделка уже не производит впечатления, однако продавцы нередко рекламируют это жилье с пометкой «евроремонт». Квартиры в сталинских домах нередко предлагаются хозяевами по 90-100 тыс. рублей за 1 м². Запросы доходят и до 120 тыс. рублей за 1 м². Сегодня такие цены даже для новостроек бизнес-класса высоковаты», -- говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор». В агентстве приводят в пример одну из последних продаж: 35-метровую «единичку», которую приобрели за 4,2 млн рублей. В агентстве «Бенуа» вспомнили о реализованной трешке около станции «Электросила» за 7,3 млн рублей. «На эту квартиру покупателя искали полгода.­ И, в общем, не было уверенности, что найдем», -- говорит Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства «Бенуа». В агентстве «Динас» тоже привели пример -- трехкомнатную сталинку, проданную за 7 млн рублей. «Продать такую квартиру -- дело случая. В предложении можно встретить варианты и по 10 млн рублей, а то и еще дороже. На эти объекты, мне кажется, искать покупателя придется очень долго, если их вообще удастся пристроить за эти деньги», -- говорит генеральный директор агентства Юрий Сергеев. Эксперты в один голос утверждают, что покупателей на сталинки становится все меньше: спрос забирают новостройки бизнес-класса, обеспечивающие более высокий уровень комфорта. «Жилье в сталинских домах покупают в основном любители антикварных, «исторических» квартир, а также те, кто хочет переехать из ближайших хрущевок, сохранив привычное место обитания», -- утверждает Татьяна Мизгирева, менеджер-аналитик компании Setl City. В целом риелторы сегодня оценивают интерес к жилью повышенной комфортности со стороны покупателей как весьма скромный, идет ли речь об отремонтированных сталинках, такого же уровня квартирах в старом фонде или в приличных новостройках. Цены на эти варианты снижаются, поиск покупателя занимает не один месяц. Показательно сравнить динамику изменения цен за последние полтора года в сталинках и в строящихся домах класса комфорт по версии "Петербургской Недвижимостью".

Деловой Петербург Б└√134 от 01.09.10 (Где жить)

Дмитрий Сперанский