В сегменте бизнес-класса средняя цена предложения в однокомнатных квартирах составляет 102 тыс. рублей за кв.м, в «двушках» – 93 тыс. рублей за кв.м, в «трешках» – 96 тыс. рублей за кв.м.
Стройки на любой вкус «Явно выросло количество кирпичных и кирпично-монолитных домов. Существенно повысилась этажность – если еще несколько лет назад здание высотой 20 этажей было редким явлением, сейчас 24 этажа и более для Выборгского района – высота совершенно обычная», – говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН.
В 2009 году на Выборгский район пришлось около 4% от всего объема введенного жилья в Петербурге, по данным АН АРИН. В абсолютных цифрах это 104 тыс. кв.м.
«В Выборгском районе на сегодняшний день заявлен и строится 71 проект. В продаже находятся 50 объектов. Следует отметить, что с января 2009 года по январь 2010 года включительно в продажу в Выборгском районе вышли 9 проектов, наиболее известные – третья очередь “Лондон Парка” компании ЛЭК, пятая очередь комплекса “Сергей Есенин” компании “Ленжилстрой”», – говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».
Многоэтажное строительство ведет также компания «М-Индустрия» – девелопер проекта «Поэма у трех озер».
Продажи приостановлены в трех объектах: на Ярославском пр., 78, на пересечении пр. Просвещения и пр. Культуры, на Выборгском шоссе, 140.
Темпы строительства и ввода жилья с кризисом практически не изменились. По сравнению с 2008 года объем ввода объектов снизился на 25%.
В западной части района у Суздальских озер активно ведется малоэтажное строительство. Компания Setl City достраивает здесь жилой малоэтажный (3-4 этажа) комплекс Lake House. Также в районе Большого Нижнего Суздальского озера идет строительство жилого квартала «Новая Скандинавия» от компании «Озерки».
Компанией «Главстрой-СПб» сейчас ведётся проектирование одного из первых крупных проектов комплексного развития «Северная долина». «Масштабный проект “Северная долина” предполагает возведение не только жилых домов общей площадью более 3 млн кв.м, но и объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, отдела милиции, бассейна, станции скорой помощи и пожарного депо», – рассказывает Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург».
Проект предполагает сдачу объекта комплексной застройки очередями. По планам компании «Главстрой-СПб», первая очередь – 270 тыс. кв.м жилья – будет сдана уже к концу 2010 года. Эксперты рынка недвижимости высказывают предположение, что основная часть квартир будет не выставлена в открытую продажу, а продана правительству города в рамках программы обеспечения жильем ветеранов, а также Министерству обороны.
К северо-востоку от «Северной долины» в скором времени появится крупный жилой комплекс «Осиновая роща».
«Активно застраиваются свободные пятна на Выборгском шоссе, – сообщает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». – Через два-три года пустырь на Выборгском шоссе до выезда из города превратится в красивую благоустроенную магистраль. Остается много незастроенных пятен. Например, это северная часть района – территория у метро “Озерки”».
Аналитики рынка недвижимости прогнозируют значительные объемы ввода жилья в будущем. «Дальнейшее многоэтажное строительство возможно, в основном, за счёт застройки северной части района возле Парнаса и Парголово», – считает Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City.
По мнению экспертов, особенно выгодно вкладывать средства в жилую недвижимость на отдельных «островках», где хорошая экологическая обстановка и достаточно высокое качество строительства – например, у парка Сосновка.
«После кризиса станут востребованными дома у Суздальских озер (Шувалово-Озерки). Это один из самых дорогих элитных районов города», – полагает Леонид Сандалов.
Вечные дороги
В Выборгском районе развитие дорожной инфраструктуры происходит по двум встречным направлениям. В связи со сложностью транспортной ситуации в районе был введен в строй виадук на пр. Энгельса – он улучшил положение. Велся ремонт магистралей, например, на Лесном проспекте.
«В этом году открыли движение по обновленному Суздальскому проспекту, который расширили до трех полос в каждую сторону. Здесь была установлена одна из первых в городе линий скоростного трамвая, которая проходит по пр. Просвещения», – говорит Владимир Копылов. Прошлым летом вдоль пр. Луначарского проложили первую велосипедную дорожку в городе протяженностью около 9 км.
К 2012 году планируется создание путепроводных развязок на пересечении центральной магистрали района «Северная долина» с Выборгским шоссе, строительство продолжения пр. Энгельса, строительство подземных переходов у станций метрополитена «Проспект Просвещения» и «Озерки», в районе пл. Мужества, ул. Карбышева, надземных пешеходных переходов на Выборгском шоссе у дома 106 и у станции метро «Озерки».
Планируется реконструкция транспортного узла на правобережном съезде с Литейного моста со строительством нового тоннеля под мостом на две полосы движения и устройством тротуара.
К 2015 году по планам будет завершено строительство магистрали от Арсенальной набережной до Выборгского шоссе с мостом через Неву.
«Можно надеяться на строительство путепровода в створе Поклонногорской улицы, который улучшит транспортное сообщение Приморского и Выборгского районов. В противовес этому планы по прокладке коллектора по Арсенальной набережной осложнят транспортное сообщение», – говорит Владимир Спарак.
Начиная с марта ограничивается движение по двум ключевым набережным – Арсенальной и Пироговской. Это необходимо для проведения работ по строительству второй и третьей очередей Главного канализационного коллектора, которые проводит ГУП «Водоканал Санкт–Петербурга». Скорее всего, ограничение движения по набережным приведет к значительным транспортным трудностям, которые на время заметно снижают рейтинг района.
Летом 2010 года стартует проект модернизации Финляндского вокзала, которую будет проводить компания NAI Becar. В рамках модернизации основное внимание будет обращено на повышение рентабельности, экономической эффективности вокзала и уровня обслуживания пассажиров. «Благодаря этому проекту будут реализованы торговая, офисная и гостиничная функции. Это повлияет и на дальнейшее развитие близлежащих микрорайонов», – сообщает Леонид Сандалов.
Все для жизни
Аналитики рынка сходятся во мнении, что сегодня Выборгский район является одним из наиболее развитых с точки зрения социальной инфраструктуры, обеспеченности района торговыми объектами. По статистике компании «Colliers International Санкт-Петербург», на 1 000 жителей района приходится более 1 000 кв.м торговых площадей. Это хороший показатель, поскольку в среднем по городу эта величина составляет 529 кв.м на 1 000 человек.
Однако распределение имеющихся торговых площадей по территории района не равномерно. Например, ощущается дефицит возле метро «Проспект Просвещения» и «Удельная». В связи с этим район обладает большим потенциалом по строительству торговых объектов, привлекателен для инвесторов и девелоперов. «Несмотря на высокую обеспеченность торговыми объектами, район имеет потенциал для торгового девелопмента, т.к. некоторые его жилые кварталы недообеспечены торговыми площадями», – анализирует Евгения Васильева.
Сейчас идет строительство ряда торговых комплексов. Например, по данным «Colliers International Санкт-Петербург», на завершающей стадии строительства находятся ТК «Осиновая роща» (19,8 тыс. кв.м), ТК «Кантемировский» (84 тыс. кв.м), мебельный центр в составе ТК «Гранд Каньон» (35 тыс. кв.м). Выход проектов на рынок запланирован в 2010-2011 гг.
На территории Выборгского района расположено достаточно много промышленных предприятий. Например, завод «Двигатель», завод «Мезон» (старейший в России производитель двигателей), «Компрессор», «Балтика», «Петмол», новый завод Nissan и т.д. Выборгская сторона, которая входит в т.н. первый пояс промышленных территорий Петербурга, является одной из старейших промышленных частей города. Эта территория (Большой Сампсониевский пр., Пироговская набережная) вошла в программу вывода промышленных предприятий за черту города.
Одной из наиболее активно развивающихся индустриальных территорий является промзона «Парнас». «Только за последние два года здесь было введено в эксплуатацию около 40 тыс. кв.м складских площадей классов “А” и “B”», – говорит Евгения Васильева. Самым крупным складским комплексом в этой зоне стал многофункциональный логистический комплекс класса «B» «Интертерминал-Трейд» (площадь отапливаемых складов – 37,5 тыс. кв.м, площадь рефрижераторного склада – 3 тыс. кв.м). Вторым по величине крупным складским комплексом стал комплекс компании «ПетроХимОптТорг» (площадь – 28 тыс. кв.м).
Тем не менее, спрос на качественные складские помещения в этой зоне по-прежнему не удовлетворен.
В 2007 году корпорация «Стерх» открыла в Осиновой роще (Парголово) таможенно-логистический комплекс общей площадью
60 га, предоставляющий комплекс услуг по хранению и таможенному оформлению грузов. На территории терминала работают два разноподчиненных таможенных поста. В планах компании – ввод в эксплуатацию в 2010 году нового холодильно-складского комплекса площадью около 15 тыс. кв.м. Новый комплекс предназначен для хранения рыбной продукции. Также в планы входит расширение существующей площадки комплекса, строительство новых складов и объектов инфраструктуры.
Весной 2007 года в районе зоны «Каменка» в Выборгском районе началось строительство завода Nissan. Первая очередь была открыта 2 июня 2009 года. Сейчас идет строительство второй очереди завода. Новый завод выпускает седан бизнес-класса Teana и внедорожник X-Trail. Проектная мощность завода – 50 тыс. машин в год. Максимальная численность персонала – 750 человек.
Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City:
«Территория Выборгского района крайне неоднородна по составу. В районе есть практически все типы жилья: “старый фонд” в южной части района, “сталинки” и первые “хрущевки” в центральной части (проспекты Большой Сампсониевский и Энгельса). Северная часть района застроена преимущественно современными домами.
На этой территории промышленное строительство продолжается до сих пор. Такое обилие промышленных предприятий не мешает оставаться Выборгскому району самой зеленой территорией в Петербурге, так как более одной трети занимают парки и зеленые зоны. Здесь расположен один из самых крупных парков в городе – Сосновка, площадь которого составляет 322 га. Есть также парк Лесотехнической академии, Удельный парк, зеленые насаждения в Левашово.
Выборгский район считается довольно престижным и пользуется популярностью среди покупателей жилья. С точки зрения вложения средств в недвижимость этот район довольно перспективен, так как мест под уплотнительную застройку осталось мало и цены на квартиры в качественных современных домах будут только расти».
«На территории Выборгского района сосредоточен ряд крупных производственных предприятий: завод “Двигатель”, завод “Мезон” (старейший в России производитель двигателей), “Компрессор”, “Балтика”, “Петмол”, новый завод Nissan и т.д. Принятая городом программа развития промышленных зон предусматривает вывод за пределы города промышленных предприятий, расположенных в первом промышленном поясе (Пироговская набережная, Б. Сампсониевский пр.). На освободившихся площадях возможно строительство новых объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Большое количество складских площадей сосредоточено в северной части Выборгского района – в промзоне “Парнас”. Это зона пользуется традиционным спросом. Только за последние два года здесь было введено в эксплуатацию около 40 тыс. кв.м складских площадей классов “А” и “B”.
Тем не менее, спрос на качественные складские помещения в этой зоне по-прежнему не удовлетворен».
БКН.РУ Ольга Киселева