ПОДУШКА БЕЗОПАСНОСТИ
В конце прошлого года горожане буквально сметали квартиры в новостройках. Одни торопились купить квадратные метры по старым ценам, другие - надежно инвестировать сгорающие накопления. В итоге объем продаж на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов Ленобласти в 2014 году вырос на 32 процента в сравнении с объемом 2013-го. В некоторых компаниях эти показатели оказались еще больше. Например, в 2014-м «Петербургская недвижимость» продала на 46 процентов больше квартир в новостройках, чем в 2013-м.
- В прошедшем году мы заключили более 24 тысяч сделок на первичном рынке, тогда как в 2013-м их число составляло 16,5 тысячи, - говорит генеральный директор центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. - Причем если в октябре - ноябре мы продавали в среднем по 2300 квартир в месяц, то в ажиотажном декабре провели 3550 сделок. Это абсолютный рекорд как для нашей компании, так и для рынка в целом.
Резкий скачок спроса позволил накопить строительным компаниям неплохую финансовую подушку безопасности. Но самое главное, что критического падения объема продаж в январе на рынке не произошло. Уже в спокойном режиме люди продолжали решать жилищный вопрос.
- В январе и феврале ситуация на рынке строящегося жилья оставалась ровной, - продолжает Олег Пашин. - Например, у нас объем сделок в первом месяце года остался на уровне января 2014-го. Покупателям по-прежнему интересна строящаяся недвижимость, ведь собственное жилье - одна из основных потребностей человека. В любые времена люди будут создавать семьи, разъезжаться, рожать детей, а значит, и покупать квартиры.
ВСЕ ИДЕТ ПО ПЛАНУ
В любой ситуации, и не только в кризис, благополучие компании зависит от наличия грамотной, продуманной, реалистичной стратегии. Именно она помогает застройщикам уверенно чувствовать себя в нынешних условиях и продолжать возводить дома строго по графику.
- Мы уже в середине 2014-го понимали, что следующий год будет довольно сложным для рынка, и заблаговременно подготовились, - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. - Наша компания вошла в 2015 год с адекватным портфелем проектов, гарантирующим защиту от возникновения какой-либо затруднительной ситуации с точки зрения финансирования строек, причем даже при не очень высоком спросе на рынке. Особо отмечу, что «ЮИТ Санкт-Петербург» не грозят сложности с финансированием строительства из-за экономического кризиса в России, поскольку наша компания - подразделение крупного европейского концерна. Мы располагаем всеми необходимыми финансовыми ресурсами для завершения строительства объектов в срок и с надлежащим качеством.
Отечественные компании также разрабатывают антикризисные планы и используют все возможности, чтобы уменьшить последствия финансово-экономического кризиса.
- В основном все наши мероприятия направлены на оптимизацию расходов. Прежде всего сокращаем затраты на позиции, без которых можем обойтись: корпоративные мероприятия, представительские расходы, - говорит генеральный директор управляющей компании «КВС» Сергей Ярошенко. - Ведем переговоры с банками о вариантах проектного финансирования. Для стимулирования продаж разрабатываем новые предложения для клиентов: более интересные условия по рассрочкам, лизингу, военной ипотеке.
К тому, что происходит в экономике сейчас, многие девелоперы подошли если не во всеоружии, то хорошо подготовившись.
- Несмотря на экономическую ситуацию, группа компаний «Пионер» планирует продолжать придерживаться курса пятилетней стратегии развития, цели которой были сформулированы в 2012 году, - говорит директор по маркетингу группы компаний «Пионер», направления «Санкт-Петербург» Денис Лола. - Мы не ожидаем существенного влияния происходящих в глобальной экономике процессов на операционный план и финансовые показатели нашей компании. Устойчивая бизнес-модель, конкурентоспособные характеристики наших проектов и положительная динамика финансовых показателей позволяют нам чувствовать себя стабильно даже в условиях тяжелой экономической ситуации.
ПЛАНЫ НА БУДУЩЕЕ
Сдавать будем, замораживать - нет
Покупатели строящегося жилья стали более осторожными. Они тратят больше времени на выбор застройщика, особое внимание уделяют надежности компании, в том числе готовности объектов.
- В этом году наибольшим спросом будут пользоваться объекты высокой стадии готовности, - прогнозирует директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева. - В любой кризис именно покупка этих квартир несет наименьшие риски. Что касается нашей компании, то по всем объектам мы строили и продолжаем строить. Никаких сроков сдачи объектов передвигать не планируем. Более того, в этом году «Ленстройтрест» планирует сдать сразу четыре объекта: первые очереди благоустроенных жилых кварталов «Янила Кантри», «Юттери», «IQ Гатчина» и городской проект - жилой ансамбль «Нью-Тон» на Ириновском проспекте.
Застройщики тоже не хотят рисковать, поэтому главной тенденцией в развитии первичного рынка в этом году станет достройка возводимых объектов.
- Мы приняли решение пока не торопиться начинать новое строительство, а сконцентрироваться на тех объектах, которые уже возводим, - говорит Сергей Ярошенко. - Но по отложенным проектам продолжаем проектирование, готовим сметную документацию, получаем разрешения. То есть делаем то, что не требует больших финансовых вложений и тем не менее позволяет не терять время впустую. Если ситуация в экономике выровняется, мы сможем быстро приступить к реализации этих объектов.
На соблюдении графиков строительства и завершении уже начатых проектов в этом году планирует сосредоточиться и группа компаний «Пионер».
- Например, наш проект жилой квартал «LIFE-Приморский», который строится в Приморском районе, запланирован к сдаче в четвертом квартале этого года, и мы выполним свои обязательства совместно с финансовым партнером Сбербанком, - заверил Денис Лола.
В компании «ЮИТ Санкт-Петербург» также не собираются замораживать стройки и переносить сроки сдачи.
- В 2015 году, как и предусматривали наши графики, мы введем в эксплуатацию жилой комплекс «Новомосковский», располагающийся на Московском проспекте рядом со станцией метро «Фрунзенская», - рассказала Екатерина Гуртовая. - На Васильевском острове сдадим комплекс «КИМа, 1», а на Петроградской стороне - проект бизнес-класса «Чапаева, 16». Активно продолжаем строительство жилого комплекса Inkeri в исторической части Пушкина. О запуске новых объектов в этом году примем решение в зависимости от спроса и ситуации на рынке.
- В этом году компания Setl City намерена продолжить реализацию уже начатых проектов и приступить к строительству новых корпусов в жилых комплексах «Чистое небо», «Солнечный город» и «Алые паруса», - рассказал Олег Пашин. - Также компания планирует приступить к строительству нового проекта комфорт-класса в Московском районе, который расположится на территории северо-западнее пересечения Пулковского и Волхонского шоссе.
КСТАТИ
Кризис сыграл на руку покупателям
У клиентов стало меньше денег и больше опасений, поэтому застройщики стараются привлечь внимание именно к своим объектам. Покупатели от этого только выигрывают.
ПОЛУЧАЮТ СКИДКИ
- В текущей ситуации все застройщики стараются привлечь клиента за счет каких-то бонусов. Наша компания не исключение, - говорит Анжелика Альшаева. - Совместно с партнерами мы подготовили интересные акции для покупателей. Например, дарим сертификаты на покупку кухонной или детской мебели. Большой популярностью среди клиентов пользуется акция «Маркетинговая ставка 12 процентов». Суть заключается в том, что за счет скидки в размере 6,5 процента от стоимости квартиры при стопроцентной оплате происходит уменьшение суммы кредита и соответственно платежей по нему. Таким образом компания компенсирует выплату процентов по ипотечному кредиту, снижая их до двенадцати процентов. Также мы работаем с военной ипотекой по долевому участию. Безусловно, немаловажным фактором для приобретения квартиры остается высокая степень доверия клиента к застройщику. Анализ обращений в «Ленстройтрест» показал, что именно надежная репутация компании является основным критерием выбора. Люди обращают внимание на долгожителей рынка недвижимости, на то, как компания справилась с предыдущими кризисами.
МОГУТ БРАТЬ ИПОТЕКУ
Несмотря на снижение ипотечных сделок из-за роста ставок, застройщики продолжают сотрудничать с банками.
- Наши покупатели по-прежнему берут ипотеку, - говорит Олег Пашин. - Например, Сбербанк продолжает наращивать число ипотечных клиентов, остальные банки также не оставили выдачу таких кредитов. Кроме того, застройщики предложили новые интересные варианты рассрочек. Например, компания Setl City в январе 2015 года запустила акцию «Квартира за полцены», предполагающую покупку квартиры от этого девелопера по новой системе рассрочек.
Выгодные ипотечные программы, рассрочки и скидку при стопроцентной оплате своим покупателям предлагает группа компаний «Пионер».
ПРИОБРЕТАЮТ КАЧЕСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
В компании «КВС» упор делают на сроки строительства и его качество.
- Мы заслужили репутацию надежного застройщика: сдаем объекты не просто в срок, но досрочно, - говорит Сергей Ярошенко. - И клиенты отмечают, что качество строительства наших объектов не уступает уровню ведущих игроков строительного рынка в Петербурге. Мы тщательно работаем над дизайном квартир, ориентируемся на предпочтения дольщиков, не боимся делать шоу-румы на объектах, самим себе задавая жесткую планку по отделочным материалам и исполнению работы.
Не намерены приносить в жертву качество строительства и в компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
- Несмотря на объективно вынужденный рост себестоимости, мы не намерены снижать качество строительства и отделки квартир и отказываться от применения новейших технологий, - говорит Екатерина Гуртовая.
ВОПРОС - РЕБРОМ
Что будет с ценами?
Екатерина ГУРТОВАЯ:
- В целом на рынке цены на строящееся жилье начали расти, и рост продолжится - это реальность. Очевидно и то, что себестоимость у всех без исключения застройщиков растет. Поэтому покупателям следует с особой осторожностью относиться к предложениям компаний, которые вдруг существенно снижают цены, - это может сигнализировать об очень высоких рисках. Застройщик, предлагающий квартиры по явно заниженным ценам, возможно, испытывает серьезные проблемы, не имеет достаточных финансовых ресурсов для продолжения строительства и пытается получить хоть какой-то денежный поток.
Сергей ЯРОШЕНКО:
- Стоимость строительства выросла сразу после скачка доллара. С уверенностью можно сказать, что назад цены уже не отскочат. Их рост будет определяться курсом валют, так как импортозамещение требует времени. Да и многие отечественные материалы производятся либо с использованием импортных компонентов, либо на импортном оборудовании.
КОШЕЛЕК
Почему сравнялись цены на квартиры в новостройках и «вторичке»
Разница составляет менее двух процентов.
Как правило, строящиеся квартиры дешевле на двадцать - тридцать процентов, чем готовые варианты. Покупка жилья в еще неготовом доме сопровождается определенными рисками, ожиданием, поэтому застройщики вынуждены делать скидки. С начала двухтысячных годов цены на «первичке» и «вторичке» несколько раз сближались, но разница составляла не менее восьми - десяти процентов. Сейчас аналитики зафиксировали минимальный зазор - лишь два процента.
Всему виной кризис. Однако, если разобраться более конкретно, можно выделить несколько основных причин.
-Ажиотаж. Опасаясь, что накопления сгорят, клиенты скупали новые квартиры как горячие пирожки. В 2014 году рынок строящегося жилья пережил три волны ажиотажного спроса. Понимая, что «все равно возьмут», застройщики повышали цены. В итоге стоимость строящегося «квадрата» заметно подросла.
-Жадность собственников. Увидев, как лихо сметают недвижимость, владельцы готового жилья притормозили с продажей в надежде на рост цен. В декабре риелторы зафиксировали самое большое количество срывов сделок именно по вине собственников «вторички». В итоге в продаже остались самые невостребованные и дешевые варианты. Соответственно их средняя стоимость упала, приблизившись к подорожавшей «первичке». Статистическая погрешность в действии.
-Неравномерная застройка. В Петербурге есть несколько районов, в которых строится не так уж много нового жилья. В основном это Кировский, Кронштадтский и Фрунзенский районы. В итоге даже не очень качественные хрущевки, брежневки и дома старого фонда стоят довольно дорого. Ровно как и квартиры в новостройках, которых не хватает.
После максимального сближения цен на строящееся и готовое жилье стоимость в некоторых новостройках, цена в которых была завышена, несколько снизится. Возможно, часть покупателей, опасаясь рисков, уйдет с первичного рынка на вторичный. Это вынудит компании играть на понижение. Но квартиры подешевеют не везде. Например, в обжитых районах, где строится мало нового жилья и оно востребовано, ценник явно не упадет. Да и в проектах комплексного освоения, где квартиры продают и владельцы новой «вторички», ощутимого снижения ждать не стоит. Ведь многие компании уже заявили о том, что повременят с вводом новых очередей своих проектов. А значит, дешевых вариантов на начальных стадиях может и не появиться.
А В ЭТО ВРЕМЯ
В Петербурге появится список надежных застройщиков
Смольный разрабатывает документ об основных принципах добросовестной работы.
Задумка заключается в том, что чиновники составят соглашение, в котором пропишут основные критерии надежности строителей. Это и наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведутся работы: свидетельства о праве собственности, инвестиционные договоры, договоры аренды, и положительное заключение экспертизы по проектной документации, и начало строительства только после получения всех разрешений.
Также в соответствии с требованиями 214-го ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры - пройти государственную регистрацию, а полученные от клиентов средства следует направить на строительство объектов. Дольщики имеют возможность контролировать ход строительства, в том числе с помощью веб-камер на площадках, а на информационных щитах должны появляться актуальные сведения о стройке.
Силой заставлять подписывать документ никого не будут - это дело полностью добровольное. Но того, кто заключит соглашение, а потом его нарушит, из перечня надежных исключат.