О редевелопменте промышленных территорий Петербурга впервые заговорили 20 лет назад. С тех пор рынок продвинулся незначительно. На данный момент редевелопмент носит точечный характер и зиждется на преобразовании бывших заводов и фабрик в офисные центры разных классов.
На сегодняшний день в Петербурге и близлежащих землях Ленобласти находится около 50 промышленных объектов площадью свыше 11 тысяч га. Свыше 30 км набережных города застроены промышленной архитектурой, хотя многие объекты пустуют или не используются по назначению. Архитекторы, девелоперы и власть едины во мнении, что этим старым стенам нужна новая жизнь. Для воплощения этих идей в жизнь можно использовать опыт Европы и Америки, где модернизирована большая часть таких зон. По мнению аналитиков, Россия еще в самом начале пути, у нас до сих пор не выработана модель перехода из промышленной зоны в бизнес-проекты, нет юридической базы для реконцепции и продажи такой недвижимости. Но, несмотря ни на что, подобные объекты являются привлекательными и могут приносить огромную прибыль не только инвесторам, но и региональной казне.
В ожидании обновления «Сегодня доля промышленных зон в крупных промышленных городах России составляет от 20 до 30% территории. Многие из этих предприятий не могут работать эффективно в новых условиях: производственные мощности, оборудование – устарели, неэффективно используются земля, инженерные сооружения, подъездные и транспортные пути. Такие объекты должны уступить место новым проектам», - говорит Александр Васильев, Управляющий директор ГК «КрашМаш».
По данным комитета по земельным ресурсам, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади Петербурга. В инвестиционное развитие вовлечены 30 крупных производственных зон и треть из них (это 3,6 тыс. га) уже получила планировочную документацию. В центральной части города на почти 6 тыс. га расположено около 200 предприятий. Объекты, износ которых достигает 60-70%, составляют 2,2 тыс. га, то есть половина центра города.
Игорь Лучков, советник NAI Becar, глава Комитета по оценочной деятельности Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) считает, что проблема редевелопмента в городе существует более 20 лет. « В середине 90-х годов появился инструмент по развитию « серого пояса» Петербурга - Агентство по развитию территорий, но процесс затормозился кризисом 1998 года. В начале 2000-х годов на рынке работало около 20 подобных агентств, но им не хватало полномочий, чтобы заниматься всеми вопросами редевелопмента. В целом же рынок развивался спонтанно, в середине 2000-х годов наблюдали бум на рынке недвижимости, когда проекты коммерческой недвижимости в год сдавались миллионами квадратных метров, что в конечном итоге привело к насыщению рынка. Город был вынужден отказаться точечной застройки, озадачиться избыточной нагрузкой на инженерные сети и инфраструктуру города. Был сделан акцент на квартальную комплексную застройку территорий. Сейчас новая администрация города старается по-новому взглянуть на застройку города, запланированные проекты, в том числе и в центральной части», - рассказывает эксперт.
Не депрессивные примеры
Масштабных проектов редевелопмента в городе пока единицы. Большинство из них предполагают перевод предприятий на периферию. По оценке экспертов, это очень сложный процесс, требующей большой подготовительной работы и внушительных инвестиций.
Среди позитивных примеров реновации промышленных объектов эксперты называют: фабрику Невской ниточной мануфактуры, Прядильно-ниточный комбинат им. Кирова, Пристрельная башня на Октябрьской набережной.
Среди знаковых реализованных проектов: МФК « Треугольник 1880, 1-й Двор», LOFT-проект « ЭТАЖИ», бизнес-центры Бенуа и Лангензипен, перестроенный из здания на территории бывшего завода « Знамя Труда», Водонапорная башня «Водоканал 1863», « Александро-Невская мануфактура 1837», превращенная в БЦ « Фидель» и БЦ «Маркус», офисные помещения которого располагаются в бывшем производственном корпусе одной из первых в городе типографий.
«Первая мебельная фабрика» после вывода своих мощностей из центра города, также занялась редевелопментом. Предприятие построило жилой дом на бывшей фабричной земле на улице Мира и проектирует отель на Петроградской наб., 24.
Интересно решение здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова. В 2010 году Группа компаний « Овентал» начала реконструкцию, поставив перед собой задачу превратить заброшенный промышленный комплекс в креативное пространство «Ткачи», многофункциональный центр для культуры, образования, работы и отдыха.
Будущее промки
На сегодняшний день в городе заявлено около 20 проектов приспособления старинной промышленной архитектуры к современному использованию.
Так, «ВТБ Девелопмент» реализует в Петербурге сразу два знаковых проекта редевелопмента: « Набережная Европы» на месте РНЦ « Прикладная химия» и « Невская ратуша» на месте бывшего трамвайного парка им. Смирнова. Оба проекта находятся лишь в начальной стадии организации. Бизнесмены не раз повторяли, что ускорить процесс могла бы администрация города, если бы предоставляла инвесторам промышленные площадки с уже подготовленной инфраструктурой.
Сегодня ГК «КрашМаш» проводит демонтаж 53 зданий на территории Государственного института прикладной химии - реновация территории 45,4 тыс. кв. м, а общий строительный объем демонтированных объектов - более 600 тыс. куб. метров.
Сегодня в работе еще два крупных проекта в центре города: «Новая Голландия» и 2-я очередь МФК « Треугольник 1880».
В скороми времени в городе заговорят еще об одном реновационном объекте. Так, Российский аукционный дом готовит к продаже земельные участки площадью 7,4 га принадлежат группе компаний Heineken. Пять земельных участков расположены в историческом центре Петербурга. Наделы общей площадью 74 311 кв.м. позиционируются под общественно-деловую и жилую застройку.
Адрес объектов: Санкт-Петербург, ул. Степана Разина, д. 8а лит. Б; д. 9 лит. Ж, М; участки 7,8. Два участка общей площадью 66 376 кв.м. со зданиями площадью 55 585,1 кв.м. предлагаются в собственность. Подразумевается снос существующих зданий и строительство многофункционального комплекса с производственно-складскими и общественно-деловыми объектами, а также жилую застройку.
По предварительным расчетам, объем предполагаемой застройки может составить 50 000 - 100 000 кв. м, в зависимости от функционального состава комплекса и архитектурных решений проекта. Начальная цена – 560 млн. рублей.
«Группа ЛСР» и компания SetlCity приступили к реализации совместного проекта жилой застройки участка площадью 104,7 тыс. кв. м, расположенного на проспекте Энергетиков, 9. По предварительным оценкам, площадь нового жилого комплекса составит около 120 тыс. кв. м.
Ранее на данном земельном участке, владельцем которого является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие «Группы ЛСР»), находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано на другую площадку предприятия. В рамках совместного проекта стоимость данного земельного участка оценена в 1,56 млрд рублей. Строительные работы планируется начать в 2013 году.
По сведениям компании «ЛСР», редевелопмент этого участка – это часть программы «Группы ЛСР» по повышению эффективности использования земельных активов компании.
Холдинг Setl Group ведет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. «Построен илой дом Lake House на месте прядильно-ткацкой фабрики, возведены дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» на территории завода «Авангард», а также жилой комплекс Stockholm на месте завода «Редан». В активе компании многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной - реновация территории Северного завода. Группа «ЛСР» также не впервые занялась перепрофилированием производственных зон.
По заказу инвестора проекта – ООО « Юнит» (Meridian Development) специалисты ГК «Размах» провели комплексную реновацию территории завода «Петмол» на Московском пр. Здесь начнется первая очередь строительства. При подготовке участка к последующему развитию были демонтированы ветхие здания и сооружения – вышедшие из эксплуатации производственные цеха послевоенной постройки.
При этом, в городе еще много депрессивных территорий. Так, по мнению Маргарита Штиглиц, специалист по промышленной архитектуре, к ним можно отнести дворы завода «Арсенал», территорию « Красного треугольника» на Обводном канале. «На Обводном канале находятся и 4 известных газгольдера, которые имеют огромные цилиндрические объемы, мощные стены и никак не используются. Проект газгольдеров бы представлен на Газовом форуме, как проект Музея Энергетики, но идея не получила развития. Примеры прекрасной архитектуры - пустующее здание разрушающейся солодовни пивоварни Бавария, тоже пока стоит невостребованное, будущее Российской бумагодельной мануфактуры на Обводном канале не известно, хотя пока она работает», говорит г-жа Штиглиц.
«Открытых тендеров от компаний, которые у всех на слуху, сейчас нет. При этом ряд инвестиционных проектов в городе находится все еще в замороженном состоянии. Например, недостроенная гостиница «Северная корона» на набережной реки Карповки. Этот проект подразумевает, безусловно, снос существующего недостроенного здания, а объем там приличный», - рассказывает Кирилл Орт, генеральный директор ООО «Терминатор». На его взгляд, наиболее интересными для инвесторов являются Свердловская, Выборгская, Пироговская и Синопская набережные. Они находятся практически в центре города и обладают большим потенциалом для развития. Вывод промышленных зон, находящихся у воды позволит значительно улучшить экологическую обстановку в Петербурге. Вид на воду во всем мире стоит дорого, поэтому строительство бизнес-центров класса «А» и даже гостиниц были бы особенно уместны именно на набережных.
Трудности перевода
Бюджет перевода предприятий за черту города исчисляется десятками миллионов долларов. Компании должны платить за инфраструктуру и инженерную подготовку новых площадок, вкладывать в строительство новых корпусов и их оборудование. Потребуется также переоформление земельного участка из промзоны в общественно-деловую, а это тоже деньги. Кроме того, работающие предприятия могут потребовать компенсации упущенной за время переезда прибыли.
Другая проблема реновации промышленных территорий - это различные ограничения и необходимость сохранения существующих зданий. Так на территории могут оказаться памятники под охраной КГИОП. Иногда невозможно приспособить пространство под современную функцию, создав комфортную среду обитания.
У редевелопмента есть также множество нюансов, которые отражаются на скорости реализации проектов и их стоимости. Например на участке, где компания «Лемминкяйнен» реализует проект «Илматар» находится водонапорная башня Якова Чернихова. По словам гендиректора компании Юха Вятто, она будет включена в проект и приведена в порядок.
По словам Дмитрия Абрамова, генерального директора «БТК девелопмент» особенно тяжело было проводить реновацию промышленного предприятия фабрики им.В. Володарского (FOSP). «Мы перебазировали действующие производства, поэтому был двойной редевелопмент и два инвестиционных проекта: создание работающей современной фабрики в другом районе и восстановление исторического облика здания фабрики, создание там многофункционального бизнес-центра», - говорит спикер. При проведении таких работ нужно иметь ввиду, что изменение функционального назначения здания меняет всю прилегающую инфраструктуру: транспорт, парковки, объекты торговли.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям « Качкин и Партнеры» видит основной проблемой редевелопмента разницу интересов сторон. Инвестор стремится закрыть сделку и вступить в права владения участком, собственник участка хочет получить права на новый участок и подключиться ко всем мощностям и одновременно удовлетворить все потребности не представляется возможным.
Стоит отметить, что потенциальных инвесторов также волнует и функциональное назначение территории. Под промышленными объектами территория согласно Генплана, в большинстве случаев, предполагает строительство только производственных или общественного деловых объектов. Тогда как инвесторов, несущих серьезные затраты на вывод предприятия, интересует быстрый возврат инвестиций, который могут обеспечить только жилые проекты.
Александр Щитковский, начальник отдела правовой экспертизы ГАПИ, сообщил, что Городское Агентство Промышленных Инвестиций сейчас прорабатывает системный подход к реновации « серого пояса» Петербурга. « Есть много проблем и все они завязаны на экономику инвесторов и экономику города, так как у многих предприятий отсутствуют финансовые возможности для переезда. Более того, редевелопмент сдерживают градостроительные ограничения – инвестор зачастую не может эффективно использовать освободившиеся территории. Сейчас у собственников промышленных предприятий свои планы, у девелоперов свои, а у государства – свои. Привести это к общему знаменателю непросто. ГАПИ предлагает решать проблему комплексно, повышая экономику предприятий и инвесторов. Наша концепция предполагает возрождение Агентства Развития Территорий (АРТ), которое бы взяло на себя функцию посредника между государством и бизнесом, собирало бы от инвесторов информацию об их интересах и проблемах в сфере редевелопмента, общаться с промышленным площадками и составлять план развития городских территорий» .
Мнения:
- Кирилл Орт, генеральный директор ООО «Терминатор»: - В Москве большинство промышленных зон на набережных Москва-реки и Яузы уже прошли процесс редевелопмента в 2000-х годах. Например, комплекс заводской зоны « Красный Октябрь» вблизи Кремля был отдан под создание культурно-офисного центра, где расположились офисы ведущих компаний, клубы и рестораны. Пока у нас примером такого решения является лишь Петроградская набережная. Из наших последних объектов интересен снос Петербургского машиностроительного завода, ДК завода « Светлана» , сейчас готовим строительную площадку для жилого проекта на « Балтийской Жемчужине» , подготовлен проект по сносу завода « Баррикада» . Недавно мы получили свидетельство о допуске на особо опасные и сложные объекты, так что сейчас « Терминатор» подтвердил свою квалификацию, и мы готовимся к новым тендерам, в том числе – на объектах федерального значения.
- Александр Васильев, Управляющий директор ГК «КрашМаш»: - Снос и демонтаж старых зданий и сооружений на этих территориях это еще полдела, проблема состоит в том, что грунты, расположенные на таких площадках бывают достаточно сильно загрязнены. Игнорировать эту проблему нельзя. На сегодняшний момент очистка загрязненных грунтов в комплексе демонтаж - переработка строительных отходов во вторичное сырье- рекультивация территорий для нового строительства позволяет снизить затраты на данную операцию весьма ощутимо. По-прежнему, сложным остается вопрос инвестиционных проектов внутри города, в его исторической части, непросто найти взаимовыгодные условия работы инвесторов и города.
Автор: Любовь Андреева, Кто строит в Петербурге, №23 (18 июня 2012 г.)