Комплексное освоение территорий (КОТ) – один из самых популярных вариантов застройки у девелоперов. Каковы основные особенности проектов комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что это за проекты и как застройщик будет обеспечивать комфорт на столь масштабных территориях, Novostroy-SPb беседовал с Олегом Пашиным, генеральным директором ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Олег Валентинович, сегодня застройщики предпочитают комплексное освоение точечным проектам. В чем причина такой популярности столь масштабного строительства? Правда ли, что за ними – будущее?
Это не совсем так, если мы говорим о небольших строительных компаниях, которым такой объем не потянуть. Но совершенно справедливо по отношению к крупным девелоперам. В настоящее время это самый доступный путь дальнейшего развития. Конечно, небольшие точечные проекты в определенных локальных зонах по-прежнему будут иметь место в адресных программах крупных строительных компаний. Но при наличии ресурсов для девелопера масштабные проекты становятся более приоритетными.
Пятна, пригодные для строительства жилья в обжитых районах города, заканчиваются. И город будет расти за счет проектов комплексного освоения. Причем это будет не только строительство на пригородных землях (на территории Санкт-Петербурга и в границах Ленинградской области) таких как Бугры, Девяткино, Мурино, Парголово, Кудрово и других. Но и редевелопмент промышленных территорий, как в центре города, так и в других обжитых районах.
Проекты редевелопмента существуют сегодня не только на бумаге, многие из них уже реализованы. Другие крупные проекты находятся на различных стадиях – от замысла и проведения проектирования до сноса существующих промышленных зданий и ведения строительства. Причем эти территории различны – на одних возможно возведение элитного жилья, другие подойдут для строительства в сегменте масс-маркет. Но, безусловно, и те, и другие в случае грамотной концепции и маркетинговой, ценовой и рекламной политики будут востребованы.
Каковы основные параметры у современных проектов комплексного освоения и сколько их сегодня в Санкт-Петербурге и близлежащих пригородах?
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сегодня заявлено порядка 70 проектов комплексного освоения территорий, где запроектировано порядка 40 млн. кв. м нового жилья. Все это проекты, которые предполагается реализовать в течение 7 лет, и в каждом из них – более 200 тыс. кв. м. недвижимости. Если все они будут реализованы, то в результате жилой фонд города увеличится к этому сроку на 30%. Сегодня в городе 112 млн. кв.м. жилья.
Мы считаем проектами комплексного освоения территории, где заявлено строительство недвижимости площадью более 100 тыс. кв. м. Сюда включается жилье, коммерческая недвижимость, объекты инфраструктуры. По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сегодня заявлено около 130 таких проектов на территории Санкт-Петербурга и пригородных областных территориях. Это порядка 65,4 млн. кв. жилья, причем в Санкт-Петербурге заявлено 98 проектов (или 53,7 кв.м.), а в Ленинградской области – 34 проекта (или 11,7 млн. кв.м).
Тем не менее, я бы поставил под сомнение возможность реализации всех этих проектов в указанные сроки. Кроме того, для работы в этих зонах необходимо иметь утвержденные проекты планировки территорий, а сейчас городские власти пока взяли паузу для изучения и анализа планируемых объектов комплексного освоения.
Сейчас на стадии реализации в совокупности и в городе, и в области находится 21 проект, что составляет более 2 млн. кв.м. недвижимости. Причем 13 проектов (более половины находящихся в активной фазе) расположены как раз на территории Ленинградской области.
Какие проекты комплексного освоения заявлены в Санкт-Петербурге? В каких районах?
По данным нашего Консалтингового центра 29 из заявленных 98 проектов предполагает редевелопмент промышленных территорий, где возможно строительство 9,5 млн. кв. м недвижимости. 23 объекта – это проекты реновации застроенных «хрущевками» кварталов.
В пятерку лидеров по объемам заявленного жилья в Санкт-Петербурге попадают Пушкинский, Московский, Приморский, Выборгский и Красносельский районы. Однако это если мы говорим о том, что сейчас планируется. Что касается того, что сегодня активно реализуется, то таких проектов 8. Наша компания является брокером большинства из них.
Самый большой объем, если говорить о комплексном освоении территорий, сейчас строится в Выборгском районе города. Здесь «Главстрой СПБ» реализует свой проект «Северная долина» в Парголово, у станции метро «Парнас». В январе на рынок вышла уже четвертая очередь проекта, строительство идет быстро, а продажи даже опережают планы девелопера. Всего на участке площадью 270 га появится порядка 2,7 млн. кв. м жилья и порядка 375 тыс. кв. м объектов для обслуживания населения. Предполагаемое количество жителей нового жилого района составляет 80 тыс. человек.
В престижном Московском районе, на Пулковском шоссе реализуется интересный проект в комфортном сегменте – «Триумф парк» от Mirland Development. При строительстве будут применяться принципы энергосбережения (использование соответствующих материалов, энергосберегающих ламп, контроль утечек воды и тепла), что позволит впоследствии в процессе эксплуатации обеспечивать экономию электроэнергии (до 25%), воды (до 40%) и тепла (до 22%). Всего на территории 40 га появится порядка 1 млн. кв. м недвижимости (9000 квартир, 2 школы, 4 детсада). Проект предполагает 25 000 жителей.
В Красносельском районе города, на Петергофском шоссе, ЗАО «Балтийская жемчужина» реализует проект строительства одноименного жилого района комфорт-класса. Площадь участка составляет 205 га, на этой территории будет построено 1,73 млн. кв.м. недвижимости. Первый квартал «Жемчужная премьера» уже построен, второй – «Жемчужная симфония» близок к завершению.
Какие районы Ленобласти сегодня привлекательны для масштабного строительства?
Безусловно, наиболее привлекательными являются пригородные территории – зоны, которые относятся к Ленинградской области, но находятся фактически на границе города и области. Кстати, большинство горожан уже давно воспринимают их как городские земли.
Самый высокий потенциал для строительства в настоящее время – во Всеволожском районе Ленинградской области. Это такие территории как Мурино, Девяткино и Ново-Девяткино, Кудрово, Бугры и другие. Тем не менее, сейчас также развивается масштабное строительство в южном направлении. Часть проектов здесь относится, правда, к городским территориям. Например, Пушкинский район - это территория Санкт-Петербурга.
Нам известно, что холдинг Setl Group, куда входит ваша компания, в настоящее время работает над проектами комплексного освоения в Ленобласти. Расскажите, пожалуйста, о ваших проектах.
В настоящее время самый крупный проект из строящихся – это «Семь столиц» в Кудрово. Там на участке 60 га появится 660 тыс. кв.м жилья и коммерческих площадей. В данный момент строительная компания холдинга – Setl City, - достраивает первую очередь квартала «Вена». Сдана она будет летом. А весь проект рассчитан на 7 лет.
Концепция предполагает создание нескольких кварталов. В каждом отразится стилистика европейских городов. Сейчас спроектированы три квартала, которые, с одной стороны, обособлены и имеют всю необходимую инфраструктуру, с другой стороны, символически соединены друг с другом прогулочными зонами. Пешеходные линии тяготеют к изюминке проекта - площади «Семи столиц». Планируется выполнить мощение и благоустройство улиц архитектурными формами. Коммерческие помещения на первых этажах будем реализовывать позже, что сдавать целевым образом с учетом потребностей жильцов. Планируем сформировать полноценную действующую инфраструктуру с кафе, предприятиями сервиса, магазинами. Мы не гонимся за объемами. Гораздо важнее создавать красивое продуманное пространство, где приятно жить. И сдавать дома в срок. Следующий квартал от «Вены» будет в стиле Брюсселя, далее появятся другие кварталы.
Также компания Setl City приобрела участок площадью порядка 30 га в районе Девяткино. Здесь будет построен новый жилой квартал, где разместится около 380 тыс. кв. м жилья. Архитектурная концепция проекта пока находится в разработке, поэтому о подробностях проекта пока рассказать не могу. Безусловно, к подготовке будут привлечены несколько архитектурных бюро, в том числе и из Европы, так что однозначно он будет интересным и оригинальным. Проект будет отличаться традиционным для нас уровнем комфорта – это будет полноценная среда обитания с благоустроенной территорией, комфортными и удобными квартирами, детскими садами, магазинами, школой… Летом 2012 года начнется строительство первой очереди, в которой планируется построить 80 тыс. кв.м. жилья.
На каких покупателей рассчитаны проекты комплексного освоения? Насколько сегодня популярно такое жилье?
Основной плюс для покупателей квартир в таких проектах в том, что подобный масштаб территории позволяет создать абсолютно новую комфортную среду обитания, когда жить удобно и приятно не только непосредственно в самой квартире, но и в доме, во дворе, в квартале… Такая возможность появляется благодаря единой архитектурной среде, когда застройщик продумывает не только проект самого дома, но и комплексное благоустройство кварталов, единое архитектурное решение улиц, площадей, бульваров. Этим проекты комплексного освоения отличаются от объектов точечной застройки, которые находятся уже в готовом сложившемся районе со своими плюсами и минусами, которые застройщик уже не в силах изменить.
Покупатели, которые приобретают квартиры в проектах комплексного освоения, совершенно разные, как различны и сами эти проекты. Например, в нашем городе компания СК «Возрождение Санкт-Петербурга» реализует «Парадный квартал» - проект реновации бывшей территории Министерства обороны, которая расположена в центре города. На мой взгляд, «Парадный квартал» - это удачный пример комплексного освоения территорий в сегменте элитного жилья, который является первым в нашем городе. Здесь создана однородная среда, комфортные для жизни планировки квартир, в наличии - достаточное число парковочных мест и вся необходимая инфраструктура. И совершенно другой покупатель в проектах в сегменте масс-маркет, например, в «Северной долине».
Точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс. Поэтому выбор квартир в таких проектах с каждым годом будут уменьшаться. Уже сегодня более 40% жилья, находящегося в реализации, - это квартиры в проектах комплексного освоения территорий. Если мы говорим о проектах в сегменте масс-маркет (сюда включается и комфорт-класс), клиенты традиционно рассматривают такие проекты как альтернативу жилью в Санкт-Петербурге. Чаще всего в них их привлекает, безусловно, цена и широкий выбор квартир самых различных планировок. Инфраструктура многих подобных районов – Мурино, Девяткино, Кудрово – уже достаточно развита, в пределах досягаемости находятся станции метро.
При комплексном освоении новых территорий девелоперы, как правило, стремятся сделать проект комфортным, компенсируя территориальную удаленность высоким качеством жилой среды, в частности, комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой. Комфорт - не просто отдельно взятые объекты инфраструктуры. Это гармоничная, развитая среда обитания. Когда новый дом строится в обжитом квартале, как правило, там уже существует необходимая для жизни инфраструктура, и застройщик лишь дополняет ее детскими площадками, небольшими прогулочными зонами и встроенными магазинами.
В случае квартальной застройки ситуация иная. Здесь вопросы благоустройства и обеспеченности социальной инфраструктурой детально продумываются с нуля. В частности, вопросы качественных детских площадок, пешеходных и рекреационных зон, озеленения, парковок, школ и детских садов. То есть, формируя новые кварталы, девелопер берёт на себя дополнительные обязательства по формированию комфортной среды.
Автор не указан www.novostroy-spb.ru (21 мая 2012 г.)