В ситуации постепенного превращения рынка продавца в рынок покупателя и сокращения доли ипотеки застройщики пытаются заменить ее механизмом рассрочки – чтобы обеспечить необходимые темпы продаж жилья.
Ипотечные программы сейчас работают у пяти-шести строительных компаний, их предлагают всего один-два банка, поэтому «дробленая» оплата остается почти единственным вариантом для желающих приобрести недвижимость «здесь и сейчас». В целом клиентам теперь проще получить кредит от застройщика, а выбор программ стал богаче.
Навстречу клиенту
На сегодняшний день существуют разные схемы для покупки недвижимости в рассрочку. Выбор программы прежде всего зависит от размера первого взноса и времени, за которое клиент готов выплатить оставшуюся сумму. Как правило, инвестируя средства в строительство нового дома, покупатель вносит 30–40% от стоимости объекта на этапе закладки нулевого цикла. При покупке недвижимости в рассрочку единовременно может быть оплачено до 80% приобретаемой жилплощади.
Затем, за год-полтора, пока идет реализация проекта, вносится оставшаяся часть денег. В последнее время длина рассрочки существенно увеличились – начиная с 2009 года расплачиваться за свое семейное гнездышко можно в течение двух-пяти лет после окончания строительства. Размер первого взноса также претерпел значительные изменения – уменьшился до 5% от стоимости квартиры.
«В настоящее время условия по программам рассрочек меняются, становятся более лояльными. Это отражает заинтересованность операторов рынка в привлечении новых покупателей», – констатирует руководитель Коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош.
Двойные выгоды
Покупатели в финансовой «оттепели» заинтересованы не меньше строителей, но по другой причине. «Рассрочка для подавляющей части клиентов – это не способ справиться с нехваткой средств, а дополнительная страховка при вложении в первичный рынок. Частичная оплата существенно снижает риск недостроя. Также рассрочка платежей поддерживает у застройщика интерес к клиенту на протяжении всего периода строительства», – уверен генеральный директор консалтинговой компании «Решение» Александр Батушанский.
Рассрочка гарантирует покупателю еще и существенный дисконт по сравнению с ипотечными программами. Так, большинство застройщиков, фактически кредитуя клиентов за свой счет, берут с них от 6% до 21,6% годовых. В банках же процентные ставки по жилищным кредитам сейчас начинаются от 20% годовых (только у Сбербанка – 19%). В некоторых коммерческих банках мзда за пользование «сторонними средствами» доходит до 25–30% в год. Если учесть разницу в сроках у обеих программ (от полугода до шести лет – рассрочки, от пяти до 30 лет – ипотека), то переплата за пользование кредитом в случае дифференцированной оплаты в течение короткого времени выйдет существенно меньшей.
Срочные вариации
В предыдущие годы застройщики не слишком охотно предлагали покупателям пользоваться длительными рассрочками, особенно по завершении строительства дома. В основном такие условия были возможны лишь для объектов определенных категорий – находящихся на начальных этапах возведения или низколиквидных. В большинстве предложений срок выплат заканчивался датой приемки дома госкомиссией. Но сейчас многие компании разработали новые программы для привлечения покупателей.
В частности, целый ряд застройщиков теперь предлагает беспроцентную рассрочку платежей от полугода до пяти лет после окончания строительства, если клиент оплатил больше половины стоимости жилплощади. Например, компания «Петрополь» предоставляет возможность доплачивать за квадратные метры в комплексе «Финансист» еще в течение полугода после сдачи объекта (до сентября 2009 года). У компании RBI рассрочка платежей по окончании строительства дается на два года, в «Петротресте» – на три. Рассрочку до пяти лет предлагают «Строительный Трест», «Эталон-ЛенСпецСМУ» и ряд других организаций. Компания «ЮИТ» предоставляет трехлетнюю рассрочку на ряд уже готовых объектов при условии внесения половины стоимости квартиры. Кредит предоставляется под 1% в месяц от остатка задолженности.
В «Центре долевого строительства» (ЦДС) разработано несколько вариантов рассрочки. Среди них классическая – до окончания строительства, а также и программа с возможностью продления выплат на три года после сдачи дома. Рассрочка на период реализации проекта (плюс один квартал) возможна при первом взносе в 10% (деньги покупатель должен внести в течение месяца с момента заключения договора). Оставшаяся сумма выплачивается равными частями, график платежей поквартальный. Компания начисляет клиенту 0,5% на остаток за каждый месяц рассрочки. Если покупатель намерен гасить стоимость квартиры в течение трех лет по окончании строительства, то общая схема выплат будет отличаться от базовой только процентной ставкой – на остаток начисляется 0,8% за каждый месяц рассрочки. Возможно и досрочное погашение полной суммы договора – в таком случае жилплощадь обойдется покупателю немного дешевле.
Ряд компаний также предлагает своим клиентам услуги по зачету старого жилища в счет оплаты нового. К оценке принимаются объекты в Петербурге и Ленобласти, в которых не зарегистрированы и не проживают собственники и наниматели. Данная схема позволяет приобрести новую квартиру по фиксированной цене еще до продажи прежней жилплощади. Продажа старого объекта осуществляется в течение двух-трех месяцев после заключения договора на покупку квартиры в строящемся доме. Разницу в стоимости старой и новой квартир можно внести в рассрочку. Подобная программа, в частности, действует в компании «Петротрест».
Пока не вернется ипотека
Изобилие представленных на рынке программ долговременной оплаты показывает, что даже в период экономических неурядиц рассрочки остаются наиболее приемлемым вариантом для клиентов, не имеющих на руках всей суммы сразу. Однако, по словам руководителя направления «Ипотечное Кредитование» петербургского филиала Альфа-Банка Вячеслава Михайлова, некоторые застройщики все-таки предпочитают не открывать новые программы, а запускать простые рекламные акции, самые распространенные из которых – скидки и возврат денег в случае падения цены. «Банки в этих программах не участвуют, так как для них «первичка» является высокорисковым продуктом, а в период кризиса все стараются избегать опасных вложений», – добавляет господин Михайлов.
С ним согласен и Александр Батушанский: «Новые программы рассрочек появляются, но часто они кардинально не отличаются от того, что было раньше». Например, застройщики, у которых не произошло существенного падения объема продаж, не торопятся открывать новые программы.
Также консультанты уверены, что предлагаемые основной массой девелоперов программы не могут стать полноценной альтернативой ипотечному кредитованию. «Из представленных компаний действенной программой рассрочки, которая в некоторой степени заменяет ипотеку, является только пятилетняя программа Setl City», – говорит господин Батушанский.
Но так как у населения просто не хватает денег на покупку жилья по другой схеме, все крупные застройщики Петербурга вынуждены продавать жилые объекты в рассрочку. Эксперты уверены, что строительные компании, борясь за клиента, и дальше будут предлагать все новые программы постепенных выплат, поражая воображение покупателей гибкостью условий и уникальностью дисконта.
13.03.2009
Источник Бюллетень Недвижимости
Автор Ольга Мурашко