Текущий год обещает опять стать рекордным на рынке недвижимости Петербурга по количеству сданного жилья, однако это не повлечет за собой значительных изменений спроса и предложения. Рост цен будет зависеть от сегмента и составит от четырех до десяти процентов в год в сопоставимых ценах без учета инфляции и некоторых других факторов.

По данным администрации Петербурга, озвученным в декабре прошлого года, в нашем городе в 2007 году было возведено 2,6 млн кв. метров жилья. В «Петербургской Недвижимости» подсчитали, что без административно-подчиненных территорий (Пушкин, Павловск, Сестрорецк и т. д.) ввод составил 2,3 млн кв. метров. Причем это еще не предел: по планам на 2008 год городской строительный комплекс должен сдать около трех миллионов кв. метров жилых площадей.

В первом полугодии 2007-го Северная столица занимала четвертое место по вводу жилья, уступая лидерство только Москве, Московской области и

Краснодарскому краю. Но, несмотря на столь высокие темпы жилищного строительства, спрос и предложение на рынке, по мнению экспертов, сбалансированы. В 2008 году рынок останется в равновесии. Рост стоимости жилья на первичном рынке составит порядка 4–10 % в год в сопоставимых ценах и будет зависеть от сегмента. В прошлом году было продано около 1,9 млн кв. метров жилья, причем дефицит, возникший в 2006 году, благополучно исчез.

По данным «Петербургской Недвижимости», в 2008 году в сегменте массового спроса будет сдано около 130 домов (подсчет велся по очередям). Наибольший объем ввода ожидается в тех районах, которые два–три года назад лидировали по количеству свободных участков под застройку, – Приморском и Калининском. Наименьший объем – в Адмиралтейском и Василеостровском районах, где в начале 2008 года будет введено в эксплуатацию по одному типовому жилому проекту. В целом типовое жилье в 2008 году по-прежнему будет занимать не менее 70 % рынка строящегося жилья (в настоящий момент строящееся элитное жилье составляет 9 %, класс комфорт – 18 %, жилье массового спроса – 73 %).

Приморский район – в лидерах

Безусловным лидером в течение 2007 года по количеству жилья в продаже был Приморский район. Так, в конце третьего квартала здесь располагалось 19 % от всех квартир, находящихся в продаже, или 950 тысяч кв. метров. По планам за-стройщиков в 2008 году в Приморском районе будет сдано 16 домов от различных строительных компаний. Это жилые комплексы в сегменте жилья массового спроса, а также дома комфорткласса. Район в настоящий момент является популярным и даже престижным среди покупателей. Транспортная доступность его с вводом новых станций метро значительно улучшилась, и люди охотно едут жить в Приморский район с его достаточно новым жилым фондом и хорошо развитой торговой и иной инфраструктурой. Средняя стоимость квадратного метра на рынке строящегося жилья здесь составляет 2580 долларов в сегменте типового жилья и 3400 – в сегменте жилья комфорткласса.

В 2008 году в Приморском районе будет сдана последняя очередь одного из первых крупнейших жилых комплексов в городе – «Золотая Гавань» (девелопер – «Эталон-ЛенСпецСМУ»). Девять 25-этажных башен станут своеобразной новой доминантой района. Общая полезная площадь кирпично-монолитного комплекса с навесными вентилируемыми фасадами составит 200 000 кв. метров, проживать в нем сможет 5,8 тысяч человек. Проектом предусмотрены полузаглубленный паркинг, школа, детский сад и другие объекты инфраструктуры. Кстати, председатель совета директор холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков обещает побить в 2008 году рекорд по вводу жилья и сдать порядка 500 тысяч кв. метров недвижимости.

В третьем квартале текущего года будет сдана четвертая очередь комплекса комфорткласса «Синяя птица», строящегося в квартале, ограниченном проспектом Сизова и улицами Парашютной и Байконурской (эксклюзивный продавец – ИСК «Петрополь», застройщик – ЗАО «ИнКорСтрой»). Четвертая очередь представляет собой два кирпично-монолитных разновысотных комплекса (16–20 этажей). Проект выделяет среди остальных интересное решение облицовки фасада синим и белым кирпичом.

Север vs Юг

Московский и Выборгский районы – также активные очаги жилого строительства в городе. В Московском районе по данным за третий квартал прошлого года в продаже находилось 650 000 кв. метров жилья (второе место по Петербургу после Приморского района), или 13 % от всего продаваемого жилья на первичном рынке, в Выборгском – 620 000 кв. метров (12,5 %).

Московский район традиционно пользуется спросом за счет исторически сложившейся популярности квартир в «сталинках», расположенных вдоль правительственной трассы – цены здесь выше среднегородских. В декабре 2007 года стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла здесь 2630 долларов в сегменте типового жилья и 3700 долларов в сегменте жилья комфорткласса. В 2008 году в Московском районе будут сданы многочисленные объекты недвижимости, в том числе жилой комплекс «Континенталь» от компании Setl City (эксклюзивный продавец – «Петербургская Недвижимость») – дом бизнес-класса, пока что редкий для этого района города и первый на территории вблизи улиц Варшавской и Краснопутиловской. По проекту кирпично-монолитное здание будет состоять из трех секций, плавно сужающихся кверху на уровне 6, 10 и 14 этажей. Проектом («Архитектурная мастерская Тирских») предусмотрено фасадное остекление, отделка фасада натуральным и искусственным камнем. В доме должно быть 211 квартир. Его будут отличать комфортные, удобные по планировке квартиры, большие площади остекления, современные инженерные системы, включающие в себя широкий спектр коммуникационных и технологических продуктов, а также профессиональная эксплуатация здания.

Калининский район стал популярен после возобновления движения на участке метро от станции «Площадь мужества» до «Лесной» и в последние годы активно застраивается. Так, в 2008 году здесь сдается несколько проектов вблизи станции метро «Гражданский проспект»: «Новое Созвездие», «Живой ручей» и др.

В будущем, по прогнозам специалистов, район будет активно развиваться.

В частности, тот же холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» планирует строительство целого квартала комфорткласса «Сити-4» вблизи станции метро «Академическая». При условии успешных переговоров с Политехническим университетом здесь появится порядка 500 кв. метров жилья. В случае удачной концепции и правильного позиционирования на рынке комплекс сможет перетянуть на себя спрос с крупных территорий, готовящихся к выходу на рынок в 2009–2010 годах в северной части города.

Активно развивается жилищное строительство и в пригородах Петербурга, таких, например, как Всеволожск. В начале 2008 года будет введена в эксплуа-тацию первая очередь жилого комплекса «Династия» (Невская строительная компания) – 6–8-этажный каркасно-монолитный дом в микрорайоне Южный города Всеволожска. Это первый многоэтажный жилой комплекс достаточно высокого класса (консьерж, эксклюзивные технологии обустройства фасада, современные системы инженерного обеспечения), который появится во Всеволожском районе. В комплексе всего 470 квартир, сдача второй очереди ожидается в июне 2009 года. Помимо многоквартирных домов во Всеволожском районе активно строятся коттеджные поселки. В частности, летом 2008 года будет сдана первая очередь «Малого Петербурга» (компания «СитиСтройСервис») – это 234 каркасно-панельных дома для постоянного проживания, площадью 116–250 кв. метров на участках 6–40 соток. Первые 96 таунхаусов и более 70 коттеджей в «Малом Петербурге» уже построены. Всего проект рассчитан на 680 участков.

«Старые» тенденции в новом году

Если говорить о материалах для строительства, то сейчас большинство жилья в городе, в том числе и объекты, сдаваемые в 2008 году, – это примеры монолитного и кирпично-монолитного строительства. Панельных домов в городе не так много по причине ограниченных мощностей домостроительных комбинатов. Среди разных категорий покупателей и панельные, и кирпично-монолитные дома пользуются устойчивым спросом.

Как известно, точечной застройки в городе становится все меньше: в минувшем году на торгах Фонда имущества Петербурга были реализованы крупные территории под застройку, тогда как строительство на небольших участках идет сейчас там, где земля была получена несколько лет назад. Первые очереди большинства проектов комплексной застройки – в Кудрово, «Балтийская Жемчужина» в Красносельском районе города и другие – выйдут на рынок в 2009–2010 годах. «Успешность первых очередей масштабных проектов, их правильное позиционирование на рынке может серьезно повлиять на спрос, предложение, цены и расстановку сил, – говорит Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость». – Однако их влияние станет заметно не ранее 2009 года. В 2008 году будут продаваться очереди жилых комплексов меньшего масштаба, и серьезных изменений на первичном рынке Петербурга не ожидается».

Тем не менее, в 2008 году в городе будет сдана первая очередь одного из крупных проектов квартальной застройки – «Радуга». Квартал расположится во Фрунзенском районе, на участке площадью 7,2 га, ограниченном Пловдивской и Будапештской улицами и Загребским бульваром. Строительство разделено на четыре очереди. Первая – разноэтажный кирпично-монолитный жилой дом на 575 квартир, с коммерческими помещениями. В рамках проекта будут по-строены также объекты инфраструктуры.

Сергей Себелев уточняет, что, несмотря на то, что некоторые жилые комплексы уже сданы сейчас или будут сданы в ближайшее время, в ряде таких проектов остались непроданные квартиры. Чаще всего под конец строительства или даже после сдачи объекта в продаже «зависают» двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные квартиры. В основном это результат ошибки девелоперов или продавцов в части позиционирования объекта на рынке, наличие в квартирах неудачных, неудобных для жилья планировок, нарушение инсоляции жилых помещений, а также финансовые проблемы и ошибки в рекламной кампании проектов.

Александра АНДРЕЕВА
Источник: Городское обозрение недвижимости (Санкт-Петербург)
Дата выпуска: 15.02.2008

Новые жилые доминанты 2008 года