Депутаты Госдумы хотят зафиксировать продажные цены на квартиры в новых домах эконом-класса уже при распределении участков под застройку. Они считают, что это поможет снизить цены на жилье и сделать его доступнее для россиян. Участники рынка сомневаются. Рентабельность таких проектов будет крайне низкой, поэтому застройщики предпочтут возводить более комфортное жилье, а предложение сегмента «эконом» может сократиться до 5%.Депутаты Госдумы Александр Коган, Александр Хинштейн и Мартин Шаккум внесли в парламент законопроект с поправками в Градостроительный кодекс РФ. Они предлагают изменить условия проведения аукционов по предоставлению земельных участков под застройку. Речь идет только о жилищном строительстве, причем лишь об объектах эконом-класса.Привязка к «квадрату»Как отмечают авторы законопроекта, сейчас есть два основных варианта получения застройщиками участков - для развития уже застроенного пятна и для комплексного освоения территории. Землю они получают на аукционах, где критерием отбора победителей выступает сумма, предложенная за право застройки. Чем выше сумма, тем больше шансов на победу.Депутаты считают, что для жилья эконом-класса нужно изменить условия: признавать победителем участника аукциона, предложившего самую низкую цену кв. м жилья в будущих домах, которые он построит на приобретенном участке. То есть по этой цене компания-победитель обязуется продать построенное жилье или заключить договоры долевого участия в строительстве. Причем начальная цена кв. м привязывается к средней рыночной стоимости «квадрата», ежеквартально определяемой Минрегионом для субъектов РФ.«Поскольку стоимость кв. м жилья, устанавливаемая Минрегионом, значительно ниже фактически сформированных рыночных цен на жилье, то конечная продажная цена, определенная по итогам аукциона, будет не только ниже среднерыночной, но и ниже стоимости, установленной Минрегионом», - рассуждают парламентарии. Таким способом они решили сделать жилье доступнее для потребителя.Кроме того, законопроект предусматривает, что если застройщику приходится обеспечивать участок объектами социальной, инженерной и коммунально-бытовой инфраструктуры, то государство не может от него требовать их безвозмездной передачи. Это снизит затраты застройщика и, как следствие, окончательную стоимость жилья, считают депутаты. Однако законопроект составлен таким образом, что затраты застройщика и стоимость жилья, наоборот, могут существенно вырасти: авторы документа забыли указать, что государство обязано выкупить у застройщика инфраструктурные объекты. То есть получается, что если бесплатно он их передать откажется, то они останутся у него на балансе. Надо надеяться, что ошибка исчезнет во втором чтении.«Эконом-минус»Застройщики уже не раз критиковали цены на жилой «квадрат», которые устанавливает Минрегион. Они существенно ниже рыночных в большинстве регионов России. Например, для Москвы чиновники установили на четвертый квартал 2010 года цену в 73,8 тыс. руб. за кв. м. При этом, по данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», среднерыночная цена в новостройках столицы составляет около 205 тыс. руб. за кв. м. Для Петербурга Минрегион определил эту величину в 44,3 тыс. руб., в то время как bn.ru фиксирует, что на 19 ноября 2010 года «квадрат» на первичном рынке стоит 72 тыс. руб.Поэтому привязка аукционов к расценкам Минрегиона - плохая новость для застройщиков.Ведущий аналитик Департамента развития ООО «Сэтл Сити» Владимир Копылов сомневается, что эта законодательная инициатива будет принята: «Во-первых, она нарушает закон о конкуренции. Ведь здесь на первый план выходит оценка Минрегиона, а интересы застройщиков не учитываются. Во-вторых, я не вижу, как можно обеспечить продажу квартир по фиксированной цене». Квартиры в доме продаются с момента получения разрешительных документов на застройку и в течение года-двух после сдачи дома. А если принять предлагаемую депутатами поправку, то все квартиры придется продавать одномоментно - либо в самом начале строительства, либо после ввода дома в эксплуатацию. Причем, учитывая игру на понижение от цены, установленной Минрегионом, для Петербурга продажная цена, которую будут заявлять на аукционах, составит 32-35 тыс. руб. за кв. м. Если для жилья, которое строится по госзаказу, это логично, то для рынка в целом вряд ли это можно реализовать.Более того, отмечает господин Копылов, в каждом доме стоимость квадратного метра варьируется. Есть средняя цена - в основной экспозиционный период, когда продается больше всего квартир в доме. В самом начале строительства жилье может продаваться на 20% дешевле этой средней цены, а после сдачи дома - на 10-12% дороже.«Еще один нюанс: у нас нигде законодательно не определено, что такое эконом-класс. Так что для начала придется закрепить параметры жилья разных уровней комфортности», - говорит Владимир Копылов.Правда, этим летом Минрегион утвердил Приказом Б└√ 303 «Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». В документе устанавливается рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не более 1 тыс. кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) - не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки). Площадь самих индивидуальных домов не должна быть больше 150 кв. м. Площади помещений в доме должны быть не менее: для общей жилой комнаты - 14 кв. м, спальни - 10 кв. м, кухни - 8 кв. м. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до четырех этажей) многоквартирных домов - не более 60 кв. м.Для многоэтажных домов допускается минимальная площадь комнаты - 14 кв. м, общей комнаты (в квартирах с двумя и более комнат) - 16 кв. м, спальни - 8 кв. м, кухни - 6 кв. м, кухни-ниши в однокомнатных квартирах - 5 кв. м. При этом однокомнатные объекты должны уложиться в общую площадь от 28 «квадратов» до 45, двухкомнатные - 44-60 кв. м и т. д. (см. таблицу).Рекомендованная минимальная высота потолков - 2,7 м.При этом независимо от этажности дома во всех помещениях должна быть выполнена отделка, установлены инженерное оборудование, счетчики потребления коммунальных ресурсов. Здания должны быть энергоэффективными (для расчета этого показателя приводятся спецформулы).Доля общественных территорий (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) для жилых районов малоэтажной застройки составляет не менее 20% всей территории района.Предельную стоимость таких квартир Минрегион установил на уровне 30 тыс. руб. за кв. м.Все эти расчеты разработаны в основном для жилья, которое будет закупаться за бюджетный счет, а также с его участием - для различных программ по улучшению жилищных условий граждан. И хотя нормативы определяются лишь как рекомендованные, в приказе отмечается, что если они соблюдаться не будут (прежде всего, речь идет о ценовом пределе), то и закупать такое жилье не стоит.Однако это лишь рекомендации - в законодательстве о проведении земельных аукционов не указано, что обязательно нужно ориентироваться на минрегионовские нормативы.Внезаконные рекомендации«Я думаю, для повышения доступности жилья можно найти другие, более действенные меры. Например, льготное или вовсе бесплатное подключение к инженерным сетям дало бы примерно такой же экономический эффект в отношении цены за квадратный метр, как предлагаемая инициатива», - считает Владимир Копылов.Вице-президент по региональному развитию Группы «ПИК» Наталья Кирпиченко добавляет: «Если этот законопроект будет принят, на рынке появится новый формат жилья «эконом-минус». Однако игроков, которым будет интересно участие в аукционах на таких условиях, немного: чтобы снизить стоимость строительства, им придется дополнительно инвестировать в переоборудование своих производств. Даже при получении земельного участка бесплатно, рентабельность при строительстве жилья по стоимости ниже установленной Минрегионом будет составлять всего 12-13%. Обычно на таких контрактах, заплатив за землю и построив по цене Минрегиона, которая и так ниже рыночной, застройщик может рассчитывать на рентабельность в 20%. Для Группы «ПИК» при определенных объемах контракта эти инвестиции в переоборудование производств могут окупиться уже на одной площадке. Для других компаний экономика может оказаться не такой привлекательной. Поэтому, по моим прогнозам, объем этого предложения на рынке не превысит 5%, а коррекция вниз по сравнению с ценами Минрегиона на торгах может составить около 2-3 тыс. руб.».Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин видит в новой законодательной инициативе больше минусов, чем плюсов: «Положив в основу аукциона стоимость квадратного метра, основанную на нормах Минрегиона, строители получат лишь один стимул, да и тот отрицательный, - максимально снизить издержки на строительство за счет его удешевления. Это однозначно отрицательно отразится на качестве будущего жилья. Очень жаль, что мы все активнее движемся назад: от качественного и комфортного жилья в сторону хрущевок. Инициаторам подобного законотворчества хотелось бы напомнить мораль сказки «Три поросенка», чтобы у них не возникало мыслей стимулировать отрасль жилищного строительства на создание домов из соломы, которые через несколько лет начнут разваливаться. Если же новые правила все-таки будут законодательно закреплены, то как минимум необходимо вводить жесткие критерии допуска строительных компаний к аукционам - чтобы избежать ситуации, когда никому не известная на рынке «Пупкин и компания», максимально снизив закупочную цену за квадратный метр, так ничего и не построит, а если и построит, то плохого качества».Кроме того, отмечают эксперты, низкая цена за «квадрат» может спровоцировать ажиотажный спрос на жилье. И застройщики просто не справятся с его удовлетворением. Да и государство не способно обеспечить рынок достаточным количеством пригодных под застройку участков.Но для недобросовестных застройщиков этот ажиотаж может стать поводом, чтобы дешево перепродавать право на покупку квартиры. В итоге цены на жилье все равно будут ползти вверх.Во многих регионах нововведение чревато существенными потерями для местных бюджетов. Дело в том, что субъекты РФ благодаря новым правилам лишатся денег, получаемых бюджетом за право аренды и строительства объектов на земельном участке. Участники аукционов также не будут вносить задаток, который обязательно сопровождает пакет документов. А значит, к торгам будет допущен любой желающий, даже не имеющий достаточного количества средств для ведения строительства. Причем без гарантий, что победитель сдержит свои обещания и возведет жилой дом.В сложной экономической ситуации окажутся те компании, у которых уже есть некоторое количество участков, приобретенных по действующим условиям. Для них себестоимость строительства будет выше, чем для победителей новых аукционов, и они не смогут устанавливать столь же низкие цены за «квадрат».«Цену на землю должен регулировать рынок, а не искусственно выведенные нормативы центрального ведомства», - резюмирует господин Лелин.
Автор не указан
www.bn.ru (2 декабря 2010 г.)
01 Декабря 2010
Квартиры дешевеют на торгах
