Со времен кризиса требования покупателей к приобретаемой ими недвижимости на первичном рынке стали жестче. Более всего пострадали те объекты, которые не соответствуют ожиданиям покупателей.
В свое время, когда цены на недвижимость стремительно росли, раскупали все из боязни, что квартиры подорожают и нужного жилья будет не найти. На существенные недостатки объекта покупатели просто вынужденно закрывали глаза. В настоящее время ситуация кардинально изменилась. Те застройщики, которые не обратили внимания на тревожные сигналы и смену тенденций в покупательском спросе, почувствовали на себе не просто отток спроса, но подчас его отсутствие. И даже существенный демпинг не всегда помогал таким девелоперам привлечь покупателей.
Пострадавший бизнес-класс «Более всего во время кризиса пострадал сегмент бизнес-класса, -- говорит Василий Селиванов, генеральный директор компанииSetl City. -- Он оказался уязвим из-за того, что сделки в бизнес-классе -- это не уникальные единичные продажи в премиум-сегменте. В то же время сами объекты остались далеки от требований экономкласса. Проекты бизнес-класса -- это, безусловно, более дорогие и сложные проекты, чем объекты низкой ценовой категории. Но тем не менее это и не клубные дома класса премиум, где расположено всего несколько квартир, а в большинстве своем это достаточно крупные жилые комплексы. Если в сегменте элитного жилья предложение практически не изменилось -- эксклюзивных продаж было и остается ограниченное количество, то бизнес-сегмент, ориентированный на стабильный средний класс, значительно просел. Что же касается экономкласса, то спрос на такое жилье никуда не девается даже в кризис».
Пока не договорились
При этом по-прежнему единой классификации жилья не существует. В настоящее время комитет по жилью Гильдии управляющих и девелоперов занялся вплотную вопросом создания единой общероссийской классификации жилья.
Разработкой занимаются "Петербургская Недвижимость", ЮИТ и ряд региональных компаний. Однако пока она еще не готова. Да и само ее появление вряд ли каким-то образом повлияет на застройщиков, которым удобнее пользоваться своей собственной, которая позволяет назвать свой проект так, как хочется. Другое дело, что рынок все равно все расставляет на свои места, и как ты ни назови проект, продавать квартиры дороже, чем их будут покупать, не получится.
«В отличие коммерческих сегментов на рынке жилой недвижимости общепринятой прописанной классификации объектов не существует, речь идет скорее об общем понятийном аппарате и внутренних подходах разных участников рынка к его детализации, -- говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg. -- Наша классификация как таковая практически не претерпела существенных изменений. Сегменты (подклассы) остались: объекты даже в рамках одного класса сильно отличаются по качеству, и применение размытых параметров усложняет задачу их дифференциации. Поэтому, помимо укрупненного деления на классы (А, В, С), у нас существует детальное (эконом, средний/комфорт, бизнес/элита А и элита А+).
Сегодня у нас менее жесткие требования к площади квартир, поскольку в результате кризиса мы зафиксировали смещение спроса к более компактным квартирам во всех сегментах. Одновременно квартира должна обладать рациональной, продуманной планировкой. Набирают популярность европейские стандарты организации пространства: кладовые/гардеробные, увеличенная кухня, в которой можно организовать зону приема гостей и прочее. Стали широко востребованы квартиры с отделкой, и ее качество постепенно улучшается».
В фаворе -- экономкласс
Конечно, и это признают многие застройщики и брокеры, в настоящее время -- наибольший спрос на недвижимость экономкласса, которую сейчас строят наиболее активно: более 94% вышедшего на рынок предложения в первом полугодии относится к этому классу.
После кризиса еще долгое время фактор цены был и будет решающим для покупателей жилья. Однако там, где цены невысоки, но строительство не ведется, а само финансовое состояние компании оставляет желать лучшего, продажи идут крайне вяло. Более того, все больше покупателей обращает внимание на то, какие заключаются договоры и работает ли девелопер по 214-му Федеральному закону. Кроме того, поскольку сейчас практически за ту же цену в экономклассе можно приобрести квартиру с отделкой, ее наличие важно для клиентов.
«На рынке строящегося жилья массового спроса основным критерием при принятии решения о покупке является по-прежнему стоимость квадратного метра и месторасположение дома, -- говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». -- Также покупатели, особенно после кризиса, стали обращать большее внимание на фактор надежности компании-застройщика и готовы заплатить более высокую цену и быть уверенными в том, что дом будет достроен в срок. Самым большим изменением на рынке жилья массового спроса, с нашей точки зрения, является увеличение доли квартир с полной отделкой. В течение многих лет квартиры с отделкой были уникальным предложением компании «ГДСК». Сегодня подобное предложение появилось у большинства строительных компаний».
«После кризиса стало понятно, что стабильно можно продавать только жилье экономкласса, -- уверена Екатерина Симонова, заместитель генерального директора «НДВ СПб». -- Этот класс и показал лучшие объемы продаж и скорость строительства. Некоторые застройщики переформатировали объекты бизнес-класса в комфорт, понизив цену. В целом все перекосы, которые существовали до кризиса, устранились: объекты, необоснованно относящиеся к элитному жилью, были перепозиционированы в бизнес-класс».
Мнение специалистов "Петербургская Недвижимость". Действительно, наибольшим спросом пользуются самые недорогие квартиры экономкласса в любой стадии готовности. Определяющим при выборе становится стоимость квартиры, условия ее оплаты и репутация строительной компании на рынке.
Инфраструктура и среда
В сегменте элитной недвижимости решающими являются местоположение дома, видовые характеристики жилья, планировка, единая социальная среда, а также наличие всей необходимой для комфортной жизни конкретного клиента инфраструктуры, современной инженерии и коммуникаций.
Для покупателей недвижимости бизнес-класса важно удачное сочетание выгодного месторасположения объекта, его цены и условий оплаты. Репутация застройщика и в этих классах по-прежнему остается основным критерием при выборе квартиры.
По словам Елизаветы Зеленецкой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA, класс элит сохраняет свои основные критерии, прежде всего это стоимость и месторасположение с видовыми характеристиками, количество квартир, не превышающее 50, а еще лучше -- клубные дома на 8-10 квартир. Но такие объекты единичны. Чаще всего, это выкупленные особняки, расселенные, полностью реконструированные либо отстроенные заново. Кстати, ценовой аспект в последнее время выходит на первый план. Есть клиенты, которые готовы приобрести жилье с видовыми характеристиками, но не хотят платить за него сумму выше определенного уровня, поэтому они откладывают приобретение, ожидая демпинга.
«Наша компания предлагает покупателям квартиры в жилых домах как экономкласса, так и комфорт-класса. Под экономклассом понимается жилье с небольшой площадью. Если в этом классе наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью до 36 м2, то однокомнатные повышенной комфортности имеют площадь 43-45 м2. Та же тенденция прослеживается и в отношении двух- и трехкомнатных квартир. Другое отличие двух классов -- материал, из которого построен дом. Жилые дома комфорт-класса нашей компании построены исключительно из кирпича. Технология их строительства сложнее, а себестоимость выше, чем у панельных домов (экономкласс). Некоторые отличительные признаки есть и во внутренней отделке квартир. Квартиры в панельных домах, как правило, предлагаются покупателям с отделкой под ключ. В кирпичных домах клиенты могут выбрать квартиру с полной чистовой отделкой улучшенного качества, если хотят въехать сразу после покупки, или квартиру с качественной подготовкой под чистовую отделку, если у них есть желание реализовать в своем доме особое дизайнерское решение.
Юрий Лучко, генеральный директор строительной компании «Темп».
Деловой Петербург. Где жить. Б└√134 от 01.09.2010
Александра Андреева