В то время как петербургские строители ежегодно рапортуют о миллионах метров возведенного жилья, дела в Ленобласти обстоят не столь блестяще — по итогам 2006 года в регионе было построено всего 771 тыс. кв. м новых площадей. Теперь ситуация может измениться, городским строителям стало тесно на территории Петербурга, и они полны решимости приступить к освоению областных земель. Правда, как выяснилось на прошедшей в начале апреля конференции "Развитие строительного комплекса Ленинградской области и решение национального проекта 'Доступное жилье гражданам России' в 2007 году", организованной издательским домом Ъ, пока инвесторов интересуют исключительно близлежащие пригороды Северной столицы.

На прошлой неделе чиновники Ленобласти и представители стройиндустрии встретились на специальной конференции, где обсудили перспективы жилищного строительства в регионе. Отметим, что пока Ленобласть заметно отстает от Петербурга по объемам вводимого жилья. Если в городе по итогам 2006 года было сдано 2,3 млн кв. м жилья, то в Ленобласти всего 0,77 млн кв. м. Столь существенная разница объясняется прежде всего ценами на недвижимость — при одинаковой себестоимости строительства спрос на квартиры в черте города гораздо выше, чем за его пределами. Первый по-настоящему крупный инвестиционный проект на территории Ленобласти появился лишь в конце декабря прошлого года. Компания Setl City, входящая в Setl Group (ранее "Петербургская недвижимость"), стала девелопером застройки территории площадью 100 га в районе поселка Кудрово. Инвестором строительства выступает компания SVP Group. В рамках проекта общей стоимостью примерно 45 млрд рублей (около $1,6 млрд) планируется возвести к 2015 году около 1,6 млн кв. м жилья и 220 тыс. кв. м коммерческих площадей. При этом SVP Group возьмет на себя строительство всей транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Однако, как выяснилось на конференции, областные власти не очень рады появлению новой стройки в районе Кудрово. Чиновники говорят о том, что покупателями этих квартир выступят не столько областные жители, сколько петербуржцы. Тем более что Кудрово находится практически на границе Петербурга и Ленобласти. Председатель комитета по строительству Ленобласти Сергей Абрамчик сообщил, что в целом по региону около половины вводимого в строй жилья в многоквартирных домах, а также более 70% строящегося индивидуального жилья принадлежит городским жителям. "Во Всеволожском районе уже строят более 1 кв. м в год на человека. Надо ли говорить, что приобретатели этого жилья не областные жители, а жители Петербурга и других регионов", — заявил в своем докладе господин Абрамчик. По его словам, все новое строительство в Ленобласти сосредоточено на расстоянии не более 70 км от города.

Впрочем, в этом году в Ленобласти может начаться возведение целого города, жителями которого вряд ли станут петербуржцы. ОАО "Компания 'Усть-Луга'" собирается построить в окрестностях Усть-Луги город на 34,5 тыс. жителей. В нем будет построена школа на тысячу мест, три детских садика на 350 мест каждый, торговый центр, досуговый центр, детская и взрослая поликлиники, больница, предприятия бытового обслуживания. При создании нового поселения предполагается сочетать различные типы застройки: высокоплотную зону составят 4-5-этажные дома, среднеплотную — 2-этажные здания и малоэтажную — коттеджи с приусадебными участками от 0,12 до 0,15 га. Вести строительство планируется в три этапа. Первая очередь нового города на 12,5 тыс. человек планируется к завершению в 2010 году, вторая, на 24 тыс. человек, — к 2015 году и третья, на 34,5 тыс. человек, к 2025 году. Общая площадь жилого поселения составит 1 млн. кв. м, а стоимость его возведения в ценах 2007 года — 36,7 млрд рублей.

Правда, опрошенные Ъ эксперты к проекту в Усть-Луге относятся со скептицизмом. "Для меня, как стороннего девелопера, данный проект совершенно невыгоден. Сомневаюсь, что в Усть-Лугу поедут люди, готовые сразу же купить квартиру. То есть все это будет либо дотироваться, либо строиться предприятиями, близкими к порту. Это означает, что цены и условия предоставления жилья буду явно отличаться от рыночных. А для бизнеса это не очень хорошо", — говорит генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов. Аналогичного мнения придерживаются и в компании "Knight Frank Санкт-Петербург". "Проект слишком удален от города, чтобы можно было рассчитывать на перетекание в Усть-Лугу спроса с городского рынка. Единственный способ успешной продажи там жилья — создание большого количества рабочих мест на местном рынке труда и системы ипотеки", — говорит директор по профессиональной деятельности "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков.

Аналитики считают, что жилищное строительство за пределами 70-100 км кольца будет развиваться лишь там, где станут появляться новые крупные предприятия и, соответственно, рабочие места. Другим драйвером для роста интереса инвесторов к удаленным от города областным территориям может стать развитие транспортной инфраструктуры. "Если есть автобан со скоростью движения по нему 160-180 км в час, то новое жилье будет строиться в 200 км от Петербурга. Для петербуржцев, которые привыкли добираться на работу в течение часа, все равно откуда ехать, главное — чтобы соблюдался этот временной диапазон", — считают в Агентстве развития и исследований в недвижимости.

По мнению участников рынка, гораздо активнее инвесторы все же будут осваивать участки, находящиеся в пределах 70-100 км от Петербурга. По словам вице-президента Setl Group Вячеслава Семененко, уплотнительная застройка в Северной столице себя уже исчерпала и крупные застройщики неминуемо появятся на примыкающих к городу территориях. Дополнительным стимулом для этого может стать массовый перевод областных земель из разряда сельскохозяйственного назначения в категорию, предназначенную под строительство. "Появление в окрестностях Петербурга так называемых городов-спутников — это будущее отрасли на ближайшие 5-6 лет. К тому же в регионе уже достаточно инвесторов, готовых инвестировать собственные средства в развитие необходимой инженерной инфраструктуры", — говорит руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting & Brokerage Сергей Федоров.

Александр Низовский

"В регионе имеется 93 территории, пригодные для строительства жилья"

Вице-губернатор Ленобласти по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и ЖКХ Николай Пасяда:

— В прошлом году в Ленобласти было введено 771 тыс. кв. м нового жилья. В 2007 году планируется построить не менее 800 тыс. кв. м жилой площади. Для ликвидации очередей на квартиры в регионе необходимо строить не менее 1 кв. м жилья в год на одного человека, предполагается, что этот показатель будет достигнут к 2010 году. В 2006 году было возведено по 0,4 кв. м на человека. Одновременно в программе социального развития региона запланирован рост заработной платы в 2 раза: ведь квартиры надо на что-то приобретать. В среднем она вырастет до 30 тыс. рублей.

Помимо этого мы ожидаем настоящего прорыва в подготовке градостроительной документации. До недавнего времени лишь 20 процентов сельских поселений были обеспечены этими документами. После того как этим вопросом занялся лично губернатор Ленобласти Валерий Сердюкова, ситуация изменилась. Сейчас все муниципальные образования заняты подготовкой градостроительной документации. После того как она будет готова, мы начнем выставлять на торги земельные участки под строительство жилья.

В настоящий момент в регионе имеется 93 территории, пригодные для строительства жилья. Многие из них обладают готовыми коммуникациями. Общая площадь застройки равняется 1617,5 га. На этих участках можно будет построить 1390,8 тыс. кв. м жилой площади. Большинство из них имеют соответствующую документацию. Например, в Волховском районе все готово на участке площадью 39,94 га для возведения 61,75 тыс. м жилой площади. В Кингисеппском районе на территории в 1413,6 га можно построить 773,61 тыс. кв. м жилья. В Тосненском районе ждет строителей участок площадью 35,8 га, на котором можно разместить 25,3 тыс. кв. м жилья.

Помимо этого активно формируется производственная база для развития малоэтажного домостроения. Изготовлением комплектующих для индивидуальных домов заняты более 25 предприятий. Их общая мощность составляет 130 тыс. кв. м жилья в год. В итоге мы имеем ежегодно 950 комплектов при средней площади дома в 150 кв. м. Активно развивается и деревянное домостроение. В области работает 8 таких предприятий, обеспечивающих от 1,8 тыс. до 54 тыс. кв. м жилой площади в год. Стоимость строительства подобных индивидуальных жилых домов колеблется от 9,1 тыс. до 25,2 тыс. рублей за один квадратный метр. Средняя же стоимость одного квадратного метра жилого дома массового спроса составляет всего 12 тыс. рублей.

"Еще рано говорить о том, что загородное жилье способно стать альтернативой городскому"

Вячеслав Семененко, вице-президент Setl Group:

— События на рынке загородного жилья в 2006-2007 годах показали: девелоперы перешли от слов к делу. Сегодня мы готовы застраивать до 1 млн кв. м единовременно. При этом совершенно ясно, что уплотнительная застройка на территории Петербурга себя исчерпала. В связи с этим есть смысл говорить о двух тенденциях. Во-первых, город будет развиваться за счет освоения областных территорий, где появятся города-сателлиты. Преимущества такой схемы очевидны: за счет близости к Петербургу жителям будет обеспечено более высокое качество проживания, и в то же время комплексная застройка позволит ликвидировать дыры в социальной инфраструктуре городских окраин. Более того, девелоперы смогут поднять привлекательность городов-спутников, если откажутся от идеи форсирования плотности застройки.

То, что мы наблюдаем последние годы в Петербурге, не должно безрассудно переноситься на область. Сегодняшний Петербург по озеленению не вписывается ни в какие западные стандарты. Водоемы и парки на областных территориях — это серьезные плюсы, с которыми надо учиться работать, не обращая их в минусы.

Вторая тенденция связана с увеличением числа коттеджных поселков. Все, что происходило в этом сегменте до сих пор, можно расценивать как первые опыты. Об этом, в частности, говорит тот факт, что большинство из работающих в этом сегменте рынка компаний никому не известны, а реализованные к настоящему времени проекты в массе своей либо небольшие, либо плохо организованные. Приход на этот рынок крупных игроков должен обеспечить рост качества девелоперских проектов.

Однако пока еще рано говорить о том, что загородное жилье в обозримой перспективе способно стать альтернативой городскому. Проблемы области широко известны: это плохие дороги, неразвитая инженерная инфраструктура и отсутствие социальной инфраструктуры соответствующего качества. Один из путей решения этих проблем — государственно-частное партнерство. Если правительство области заявляет о готовности развивать строительство на землях, граничащих с населенными пунктами, то девелоперам нужно просто-напросто инвестировать развитие инфраструктуры этих населенных пунктов. Думаю, что в долгосрочной перспективе около 20 процентов жителей Петербурга переберутся в Ленобласть.

Инвесторы готовятся к переходу границы