Высотный регламент застройки Санкт-Петербурга был утвержден в 2009 году, рассказывает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG. По ее словам, большинство проектов в городе реализуется с максимальной высотностью, установленной градостроительными ограничениями, поэтому предпосылок для изменений этажности домов пока не предвидится.
С 2009 года, отмечает г-жа Ким, изменения в разрешенной высоте касались только отдельных участков, собственники которых обосновали и получили возможность строить выше регламентной отметки. В целом же уже более 5 лет действует следующий регламент. В историческом центре высота зданий не превышает 23-28 метров. Здесь строятся в основном объекты элитного класса и бизнес-сегмента. В нецентральных районах высота домов в среднем составляет 60-75 метров. Здесь, в числе прочего, строятся объекты в таких сегментах, как «бизнес» и «комфорт». В пригородах, если говорить о более дорогом жилье, чем класс «эконом», например, о комфорт-классе, высотность может составить около 15-18 метров.
Каждому классу - свое
По мнению генерального директора ООО «Приматех» Андрея Богомолова, чем меньше этажей в доме – тем к более высокому классу жилья его можно отнести. Но есть и исключения – малоэтажные дома в пригороде. Они могут относиться как классу «комфорт», так и к классу «эконом». В центре Петербурга не встречаются малоэтажные дома уровнем ниже чем бизнес-класс.
«С развитием рынка недвижимости, когда различия в классах строящегося жилья будут не так размыты, как сегодня, объекты малоэтажного строительства будут относиться к бизнес-сегменту и элитному классу, – говорит Андрей Богомолов. – Исключения составят малоэтажные комплексы на территории Ленинградской области, где зависимость класса жилья от высотности домов не прослеживается. При этом высотное строительство будет более свойственно эконом-классу, где определяющим фактором для покупки становится стоимость квартиры. Девелоперы в комфортном сегменте будут развивать среднеэтажную застройку».
Комфорт - дело техники
Есть и другое мнение по поводу зависимости класса жилья от этажности строящегося комплекса. «Архитектурное решение каждого объекта всегда обусловлено конкретным проектом – его концепцией, местоположением, действующими градостроительными нормативами, – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Прямой связи между высотой жилого комплекса и его классом нет. При этом недостаточно снизить этажность проекта, чтобы повысить уровень жизни в доме, – необходимо обеспечить достаточное количество парковочных мест, качественную инженерию, развитую инфраструктуру, комфортную квартирографию и многое- многое другое».
Безусловно, и малоэтажный дом может оказаться некомфортным для проживания. Так, все прекрасно знают, что в Петербурге есть масса примеров старых домов высотой пять этажей – например, «хрущевок», – где нет лифта. И люди, проживающие на последних этажах, испытывают от этого массу неудобств. Примечательно, что и сегодня проектируются малоэтажные комплексы высотой четыре этажа плюс мансарда без лифта. Но все-таки большинство девелоперов стали задумываться об обеспечении более комфортной жизни своих сегодняшних покупателей.
Например, в проекте малоэтажного строительства комфорт-класса «Новое Сертолово» от компании «КВС»
предусмотрено все необходимое для жизни. Предполагается, что центром жизни нового поселения станет зеленая зона парка. Здесь должны появиться общеобразовательная школа на 825 мест, два детских сада на 210 мест каждый, стадион, баскетбольные и теннисные площадки, современные детские игровые городки, площадки тихого отдыха со скамейками и тематическими скульптурами. Две пешеходные улицы, оборудованные велодорожками, пересекут микрорайон и свяжут жилую застройку с окружной дорогой. Жилые дома будут пятиэтажными и четырехэтажными с лифтами, запроектированы они в виде небольших каре, которые делят пространство на дворы с отдельными въездами. В пятиэтажных секциях на первых этажах появятся встроенные коммерческие помещения и диспетчерские.
Факторы привлекательности
Здание высотой 26 этажей также может оказаться очень удобным для жителей, если об этом заранее позаботились проектировщики и застройщик. Например, наиболее удобно, когда соседей в подъезде не несколько сотен, а гораздо меньше. Поэтому в подобных домах более высокого класса, чем «эконом», предусмотрено большее число подъездов. Либо самих корпусов на территории комплекса больше, а в каждом из них – по одному подъезду, где на этаже размещается не так много квартир.
«Как показывают пока что малочисленные исследования по урбанистике, жилой комплекс с высотными домами может оказаться удобным и комфортным, если на его территории применяется принцип разновысотности, когда корпуса имеют различную этажность, которая может отличаться даже в полтора-два раза, – говорит Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, подобный принцип применяется в проекте комфорт-класса “Чистое небо” в Каменке, на территории Приморского района Санкт-Петербурга, от Setl City».
Девелопер ЖК «Чистое небо» предполагает, что жители домов в этом новом микрорайоне действительно смогут любоваться чистым небом над головой: территория будет застраиваться таким образом, чтобы из окон квартир открывались виды на зелень, на прогулочные и пешеходные зоны. Квартиры должны получиться солнечными благодаря особенностям проектирования, а расстояние между домами будет достаточным для того, что люди чувствовали себя комфортно. Этому же будет способствовать разновысотная застройка комплекса: такой прием в архитектуре позволяет создавать проекты, которые не давят на человека своей высотой. Дворы замкнутого типа будут закрыты от посторонних. В новом микрорайоне появятся 4 общеобразовательные школы, 8 муниципальных детских садов, две поликлиники (детская и взрослая), спортивный комплекс, объект культуры и искусства. Примечательно, что детский сад на 190 мест будет введен в эксплуатацию вместе с первой очередью строительства – в I квартале 2017 года.
Еще один проект, где девелопером используется разноэтажная застройка, – «NEWПитер» на юго-западной границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в поселке Новоселье, от компании «Строительный трест». «В активно застраиваемых районах плотность населения сейчас составляет порядка 20-30 тыс. кв.м на гектар, – рассказывает Сергей Степанов. – Для сравнения, в жилом квартале “NEWПитер” она не превышает
9-10 тыс. кв.м, в полном соответствии
с актуальными региональными нормами Ленинградской области. Мак- симальная допустимая высотность в квартале “NEWПитер” – 12 этажей, но большинство домов будут высотой шесть и девять этажей. На наш взгляд, такая среда обитания более комфортна для проживания, а переменная этажность позволяет создавать интересную архитектуру».